Wer zahlt Grundsteuer: Mieter oder Vermieter?

Erstellt: Redaktion

Tags: Grunderwerbssteuer

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wer eigentlich für die Grundsteuer aufkommt? Diese Frage beschäftigt viele Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die auf Immobilien erhoben wird und kann erhebliche Auswirkungen auf die Betriebskosten haben.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Grundsteuer berechnet wird, wer sie zahlt und unter welchen Umständen sie auf den Mieter umgelegt werden kann. Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf dieses oft missverstandene Thema werfen!

Das Wichtigste in Kürze
  • Grundsteuer wird von Grundstückseigentümern an das Finanzamt gezahlt
  • Vermieter können die Grundsteuer auf Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist
  • Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und in der Betriebskostenverordnung geregelt
  • Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland neu berechnet
  • Mieter zahlen durchschnittlich 18 Cent pro Quadratmeter monatlich für die Grundsteuer

Grundsteuer: Wer ist zahlungspflichtig?

Die Zahlungspflicht für die Grundsteuer liegt zunächst beim Eigentümer des Grundstücks. Dieser muss die Steuer vierteljährlich an das Finanzamt entrichten.

Doch was viele nicht wissen: Die Grundsteuer kann auf die Mieter umgelegt werden.

Die gesetzliche Grundlage: Betriebskostenverordnung und BGB

Die rechtliche Basis für die Umlagefähigkeit der Grundsteuer bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Laut § 556 BGB und § 2 Nr. 1 BetrKV zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Wichtig ist: Auch wenn die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt wird, bleibt der Eigentümer gegenüber der Gemeinde zahlungspflichtig. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein.

AspektRegelung
Gesetzliche Grundlage§ 556 BGB, § 2 Nr. 1 BetrKV
Zahlungspflichtiger gegenüber GemeindeEigentümer
Umlagefähigkeit auf MieterMöglich, wenn im Mietvertrag vereinbart
Verteilerschlüssel bei MehrfamilienhäusernÜblicherweise nach Wohnfläche

Zu den öffentlichen Lasten gehören neben der Grundsteuer auch regionale Abgaben wie Deichabgaben oder Aufwendungen für den Boden- und Wasserverband. Diese sind ebenfalls umlagefähig, sofern im Mietvertrag vereinbart.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach der Formel:

Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Hebesatz x Einheitswert.

Ab 2025 steht eine Grundsteuerreform mit neuer Berechnungsgrundlage an, die Eigentümer und Mieter im Blick behalten sollten.

Umlage der Grundsteuer auf den Mieter

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen können. Laut Betriebskostenverordnung und Bürgerlichem Gesetzbuch ist diese Praxis rechtlich abgesichert.

Voraussetzungen für die Umlage

Für die Umlage der Grundsteuer müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Der Mietvertrag muss eine entsprechende Vereinbarung enthalten. Bei vollständiger Vermietung kann die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden.

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Die Verteilung erfolgt meist anhand der Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Bei gemischter Nutzung von Wohn- und Gewerbeflächen ist eine getrennte Abrechnung erforderlich. Eine separate Berechnung zwischen privaten und gewerblichen Mietern wird nötig, wenn die Mehrbelastung für Wohnungsmieter über 10% liegt.

Beispielrechnung für die Umlage der Grundsteuer

Laut Deutschem Mieterbund beträgt die durchschnittliche Grundsteuer 18 Cent pro Quadratmeter und Monat. Hier ein Beispiel zur Veranschaulichung der Umlagemethode:

GesamtwohnflächeJährliche GrundsteuerWohnungsgrößeAnteilige Grundsteuer
250 m²540 €100 m²216 €

In diesem Fall zahlt ein Mieter mit einer 100 m² Wohnung 216 € Grundsteuer pro Jahr. Dies entspricht dem Durchschnittswert für eine Wohnung dieser Größe. Die Nebenkostenabrechnung sollte diese Umlage transparent ausweisen.

Sonderfälle bei der Umlage der Grundsteuer

Bei der Umlage der Grundsteuer gibt es einige besondere Situationen, die Vermieter und Mieter beachten müssen. Zwei wichtige Sonderfälle sind die Mischnutzung von Gewerbe- und Wohnflächen sowie der Leerstand von Wohnungen.

Mischnutzung: Gewerbe- und Wohnflächen

Bei Immobilien mit gemischter Nutzung müssen Vermieter die Umlage der Grundsteuer getrennt für gewerbliche und private Bereiche berechnen. Dies ist besonders wichtig, da Gewerbeimmobilien oft einen höheren Einheitswert haben und somit eine höhere Grundsteuer anfällt. Die Steuermesszahl für sonstige Immobilien, zu denen auch Gewerbeimmobilien zählen, beträgt 3,5‰.

Ein Beispiel verdeutlicht die Unterschiede: Ein Zweifamilienhaus in Berlin mit einem Gesamtwert von 35.000 Euro hat eine jährliche Grundsteuerlast von 878,85 Euro oder 73,24 Euro pro Monat, basierend auf der Steuermesszahl von 3,1‰ und dem Berliner Hebesatz von 810%. Bei einer Mischnutzung würde der gewerblich genutzte Teil höher besteuert werden.

Leerstand und seine Auswirkungen

Leerstehende Wohnungen müssen bei der Grundsteuerberechnung berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass Vermieter die Grundsteuer für diese Wohnungen nicht auf andere Mieter umlegen dürfen. Dies kann zu finanziellen Herausforderungen für Vermieter führen, besonders in Gebieten mit hohem Leerstand.

In solchen Fällen können Vermieter verschiedene Strategien anwenden. Eine Möglichkeit ist, den Grundsteuerbescheid anzufechten und den tatsächlichen Immobilienwert nachzuweisen, um die Steuerlast zu senken. Zudem bieten manche örtliche Behörden Zahlungspläne oder Steuererleichterungen an.

Für eine langfristige Lösung sollten Vermieter über Kostenersparnisse und Einkommensdiversifizierung nachdenken, um ihre finanzielle Stabilität zu verbessern. Offene Kommunikation mit den Mietern über die Aufteilung der Grundsteuerlast kann ebenfalls zu einer kooperativen Lösung führen.

Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern

Im Mietrecht spielen die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern eine zentrale Rolle. Die Grundsteuer ist ein wichtiger Aspekt, der beide Parteien betrifft.

Pflichten des Vermieters

Vermieter haben die Aufgabe, die Nebenkostenabrechnung transparent und nachvollziehbar zu gestalten. Sie müssen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Bei der Umlage der Grundsteuer ist Genauigkeit gefragt: In gemischt genutzten Wohnkomplexen darf nur der Anteil für Wohneinheiten auf die Mieter umgelegt werden.

Rechte des Mieters

Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung gründlich zu prüfen. Sie können Einsicht in die Belege verlangen und bei Unklarheiten Fragen stellen. Falls Mängel in der Abrechnung auftreten, dürfen Mieter Einspruch erheben. Es ist wichtig zu wissen, dass Mieter im Durchschnitt 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat zahlen.

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Die Fristen im Mietrecht sind entscheidend für beide Parteien. Vermieter müssen die gesetzlichen Vorgaben einhalten, während Mieter ihre Rechte innerhalb bestimmter Zeiträume geltend machen können. Die Transparenz bei der Nebenkostenabrechnung fördert ein faires Mietverhältnis und hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.

Ab 2025 wird die Grundsteuerreform in Kraft treten. Sie zielt darauf ab, eine gerechtere Verteilung der Steuerlast auf Grundbesitzer sicherzustellen. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich auf mögliche Änderungen vorbereiten und ihre Rechte und Pflichten im Blick behalten.

Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer

Es gibt Situationen, in denen Immobilienbesitzer Steuererleichterungen bei der Grundsteuer beantragen können. Diese Möglichkeit ist besonders für Vermieter interessant, die mit unverschuldeten Mietausfällen konfrontiert sind.

Gründe für eine Minderung oder Befreiung

Erhebliche Mietausfälle können zu einer Minderung der Grundsteuer führen. Bei einem Rückgang der Mieteinnahmen um mehr als 50 Prozent kann die Grundsteuer um 25 Prozent erlassen werden. Bei vollständigem Mietausfall ist sogar eine Reduzierung um 50 Prozent möglich. Außergewöhnliche Belastungen, wie Denkmalschutzauflagen, können ebenfalls Gründe für Steuererleichterungen sein.

Verfahren zur Beantragung einer Minderung

Um eine Minderung oder Befreiung zu erhalten, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Finanzamt stellen. Die Frist dafür endet normalerweise am 31. März des Folgejahres. Für das Jahr 2023 wurde die Frist aufgrund der Osterfeiertage bis zum 2. April 2024 verlängert.

Beachten Sie, dass Sie Ihre Vermietungsbemühungen nachweisen müssen. Bei längerem Leerstand erwartet das Finanzamt intensivere Bemühungen. Die gesetzliche Grundlage für den Grundsteuererlass finden Sie in § 33 Grundsteuergesetz (GrStG).

MietausfallGrundsteuerminderung
Über 50%25%
100%50%

Ab 2025 tritt eine Grundsteuerreform in Kraft, die das Berechnungsverfahren vereinfacht. Sozialer Wohnungsbau und Baudenkmäler erhalten dann steuerliche Vergünstigungen durch Abschläge auf die Steuermesswerte. Prüfen Sie regelmäßig Ihre Möglichkeiten zur Steuerminderung, um Ihre finanziellen Belastungen zu optimieren.

Zukünftige Änderungen bei der Grundsteuer

Die Grundsteuerreform bringt ab 2025 weitreichende Veränderungen mit sich. In ganz Deutschland müssen 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Diese Neubewertung basiert auf dem aktuellen Grundbesitzwert und berücksichtigt die Steuermesszahl sowie den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Die Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen

Die Reform zielt auf eine gerechtere Verteilung der Steuerlast ab. Bisher zahlten Mieter durchschnittlich 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung ergab das jährliche Kosten von etwa 216 Euro. Die Auswirkungen der Reform werden Mieter erstmals 2026 in ihrer Nebenkostenabrechnung für 2025 spüren.

Experten warnen vor möglichen Erhöhungen der Grundsteuer, besonders in Ostdeutschland. In manchen Regionen könnte sich die Steuer sogar verdoppeln oder verdreifachen. Dies könnte zu steigenden Mietpreisen führen, vor allem in Gebieten mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot.

Was Vermieter und Mieter jetzt tun müssen

Vermieter mussten bis Ende Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese Erklärung ist Grundlage für die Neubewertung der Immobilien. Mieter sollten sich auf mögliche Änderungen in den Nebenkosten einstellen. Es ist ratsam, die Entwicklung der Grundsteuer in Ihrer Gemeinde zu beobachten.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich über die neuen Berechnungsgrundlagen informieren. Die Grundsteuer bleibt eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden. Ein gutes Verständnis der Grundsteuer hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden und realistische Budgets für Wohnkosten zu erstellen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die Grundstücksbesitzer an das Finanzamt zahlen müssen. Sie kann als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Auf welcher rechtlichen Grundlage basiert die Umlagefähigkeit der Grundsteuer?

Die rechtliche Grundlage für die Umlagefähigkeit der Grundsteuer bilden § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Welche Voraussetzungen müssen für die Umlage der Grundsteuer auf Mieter erfüllt sein?

Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter erfordert eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Bei vollständiger Vermietung kann die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?

Die Verteilung der Grundsteuer auf Mieter erfolgt meist anhand der Wohnfläche. Ein Mieter mit einer Wohnung von 100 m² bei einer Gesamtwohnfläche von 250 m² und einer Grundsteuer von 500 € würde demnach 200 € Grundsteuer pro Jahr zahlen.

Was ändert sich mit der Grundsteuerreform ab 2025?

Ab 2025 tritt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer in Kraft, die den Grundbesitzwert, die Steuermesszahl und den Hebesatz berücksichtigt. Eigentümer mussten bis Ende Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben.