Rohbauhaus, Ausbauhaus, schlüsselfertiges Haus – was ist das eigentlich genau?

Früher war es recht einfach – ein Haus bauen bedeutete: Die Wände Stein-auf-Stein mauern, Dachgebälk und Dacheindeckung aufsetzen, Innenausbau und technische Installationen bewerkstelligen. Das Ganze wurde entweder in die eigene Hand genommen oder einem Profi überlassen.

Heute gestaltet sich diese Aufgabe etwas komplizierter: Es gibt nicht mehr DAS Haus, sondern zahlreiche Formen davon, die in verschiedenen Stadien der Fertigstellung an den Kunden übergeben werden. Beispiele hierfür sind das Rohbauhaus, das Ausbauhaus und das schlüsselfertige Haus. Wir schauen uns einmal etwas näher an, was es damit genau auf sich hat.

Wichtigster Punkt: Die vereinbarte Bauleistung

Bevor wir auf die Details der einzelnen Bauformen eingehen, zunächst ein wichtiger Hinweis: Entscheidend im mit dem Dienstleister geschlossenen Vertrag ist die vereinbarte Bauleistung. Hierfür fertigt dieser eine sogenannte Bauleistungsbeschreibung an. Diesem Punkt sollte man demnach eine sehr große Beachtung zukommen lassen, schließlich gilt: Eine Bauleistungsbeschreibung lesen und verstehen zu können, ist für einen Fachmann schon nicht einfach und für einen Laien deswegen umso schwieriger. Trotzdem ist das Verstehen essentiell, denn hier können im Nachhinein zusätzliche Baukosten von mehreren tausend Euro entstehen, mit denen man vorher nicht kalkuliert hat. Deswegen ist die Baubeschreibung eine der wichtigsten Positionen im Rahmen eines Vergleichs der Baudienstleister und deren Angeboten.

Man sollte vor allem prüfen, inwiefern die Hausanbieter ihre unterschiedlichen Bezeichnungen bezüglich des Fertigstellungsgrades des zukünftigen Traumhauses auflisten. Man unterscheidet dabei in der Regel zwischen folgenden Ausbaustufen:

• Rohbauhaus
• Ausbauhaus bzw. Mitbauhaus
• Schlüsselfertiges Haus

Nur gründliches Lesen und verstehen der einzelnen Positionen lässt erkennen, was tatsächlich im Preis enthalten ist. Selbst erfahrene Bauherren müssen die entsprechenden Textpassagen im Vertrag oft mehrmals lesen, bevor sie genau wissen, ob eine bestimmte Bauleistung Teil des vereinbarten Festpreises ist. Es empfiehlt sich daher, vor Vertragsabschluss einen Profi mit der Prüfung desselben zu beauftragen. Nachfolgend die wichtigsten Tipps und Informationen zum jeweiligen Leistungsumfang.

Das Rohbauhaus

In der Regel versteht man darunter, dass der Hausanbieter ein Paket aus den Architekten- und Statiker-Leistungen sowie die Bauleitung schnürt. Ferner erstellt die Firma die Erdarbeiten, die Bodenplatte, die Außen- und Innenwände, die Geschossdecke bzw. Geschossdecken sowie den Dachstuhl mit der Dacheindeckung. Letztere nach Wunsch z. B. in Form von gewöhnlichen Dachziegeln oder auch als Flachdach, gedeckt durch Trapezbleche.

Wer jedoch die Anzeigen und Inserate der Baufirmen aufmerksam liest, der wird bemerken, dass oft der Zusatz unter dem scheinbar günstigen Preis steht „ab Oberkante Kellerdecke (OK Kellerdecke)“ bzw. „ab Oberkante Bodenplatte (OK Bodenplatte)“. Gerade die Fertighausanbieter mit einer Holzrahmen-Verbundkonstruktion bewerben ihre Häuser zum großen Teil ohne Keller- bzw. Bodenplatte. In der Baubeschreibung ist hierauf unbedingt zu achten, da sich die Kosten für eine Bodenplatte auf ca. 7.000 bis 15.000 Euro belaufen, je nach Größe des Hauses.

Weiterhin gibt es einige weitere Positionen, die man unbedingt beachten bzw. kontrollieren sollte in der Baubeschreibung:

• Zu prüfen ist, ob auch Leistungen wie das Bereitstellen des Baustellen-WCs oder die Bauschuttentsorgung im Leistungsumfang enthalten sind.
• Ebenfalls ist zu klären, ob im Leistungspunkt „Dachstuhl“ die Unterspannbahn, die Lattung und die Sichtschalung enthalten sind, oder ob diese Leistungen in das Gewerk „Dachdeckerleistungen“ und somit ins Ausbauhaus untergebracht wurden.
• Sind nichttragende Innenwände enthalten? Oft werden diese auch als Leichtbauwände bzw. Ständerwände hergestellt und sind somit oft erst im Ausbauhaus bzw. im schlüsselfertigen Haus enthalten.
• Sind die Erdarbeiten und Aushubarbeiten enthalten?
• Sind die Bodenplatte bzw. der Keller im Preis enthalten?

Das Ausbauhaus

Bei dieser Ausbaustufe gibt es die gravierendsten Unterschiede im Leistungsumfang der einzelnen Anbieter. Dies liegt unter anderem daran, dass man hier zwischen Massivhaus und Fertighaus bzw. Fertighaus in Holzrahmenkonstruktionsbauweise unterscheiden muss.

Beim Fertigteilhaus aus Holz gibt es grundsätzlich mehr Möglichkeiten, Eigenleistungen zu erbringen. Dies ist z. B. bei den Wänden der Fall. Hier hat der Fertighaushersteller die Möglichkeit, dem Kunden sämtliche Dämmarbeiten an den Außenwänden (Innenseite) und den Innenwänden sowie auch die Dämmung der Decke(n) zu überlassen. Aber auch bei der Innenausstattung gibt es große Leistungsunterschiede. Hier bieten die meisten Fertighausfirmen unterschiedliche Ausbaupakete an, so dass der zukünftige Bauherr ganz nach Wunsch weitere Leistungen hinzukaufen kann.

Neben dem erwähnten Leistungsumfang des Rohbauhauses sollten zumindest sämtliche Dachdeck- und Dachklempnerarbeiten inkl. des Aufstellens des Gerüstes enthalten sein. Im nächsten Bauabschnitt sind dann die Haustür und die Fenster inkl. der Außenfensterbänke sowie evtl. Rollläden im entsprechenden Ausbaupaket enthalten. Weiterhin sind der Außenputz (Grundputz und Strukturputz) bzw. der Vollwärmeschutz (Styrodur-Dämmung und Strukturputz) in der Regel Vertragsbestandteil. Die Außenseite des Gebäudes wird somit komplett fertiggestellt.

Bei einem Fertighaus in Holzrahmenverbundkonstruktion ist zu prüfen, ob die Dämmung der Außenwände inkl. Dampfsperre im Preis enthalten ist, oder ob diese als Eigenleistung angesehen wird. Dies trifft übrigens auch auf die tragenden und nichtragenden Innenwände sowie die Geschossdecke(n) zu. Letztere sollte zumindest begehbar sein (Holzwerkstoffplatte / OSB-Platte).

Zu beachten sind zusätzlich folgende Positionen:

• Sind die Innenfensterbänke enthalten oder werden diese erst beim schlüsselfertigen Haus aufgelistet?
• Sind nichttragende Innenwände enthalten? Evtl. ist diese Leistung erst im schlüsselfertigen Haus Vertragsbestandteil.

Das schlüsselfertige Haus

Der Begriff „Schlüsselfertiges Haus“ bedeutet in der Regel nicht, dass man seine Möbel sofort aufstellen kann. Die Hausbaubranche versteht darunter, dass der Bauherr in den meisten Fällen die Gewerke Maler- und Tapezierarbeiten sowie die Bodenbeläge in Eigenleistung erbringen muss. Achtung: Bei einigen Anbietern sind auch die Fliesenarbeiten nicht Vertragsbestandteil!

Aber was zählt denn nun zum üblichen Leistungsumfang? Aufbauend auf dem Leistungsumfang eines Ausbauhauses sollten sämtliche Innenwände verputzt bzw. mit Gipskarton verkleidet sein. Ebenfalls sind die Gewerke Elektro, Heizung und Sanitär fertiggestellt. Die Dämmung des Fußbodens sowie der darauf liegende Estrich sind vorhanden. Ferner hat der Hausbaupartner die Innenfensterbänke angebracht, die Treppe eingebaut sowie die Dachschrägen und die Decke gedämmt und mit Gipskarton verkleidet. Zur Fertigstellung fehlen dann nur noch die Fliesenarbeiten sowie der Einbau der Innentüren.

Zu beachten sind außerdem folgende Positionen:

• Sind die Fliesenarbeiten enthalten oder werden diese erst beim bezugsfertigen Haus aufgelistet?
• Ist das Verspachteln der Gipskartonstöße im Preis enthalten?
• Sind die Dusche bzw. die Duschabtrennung im Leistungsumfang enthalten?

Mit diesen Basisinformationen sollte jeder Bauherr bzw. Käufer in der Lage sein, den Leistungsumfang des Baudienstleisters realistisch einschätzen zu können. So lässt sich das ganze Vorhaben gut planen und unliebsame Überraschungen mit hohen Folgekosten bleiben aus.