Nordrhein-Westfalens große Städte stehen seit einigen Jahren zwischen anhaltend hoher Nachfrage, deutlich gebremstem Neubau und veränderten Finanzierungskonditionen. Nach dem Preisrutsch 2022/23 haben sich die Werte zum Jahresende 2024 gedreht und im Jahr 2025 weiter zugelegt. Der bundesweite Wohnimmobilienpreisindex meldete für das vierte Quartal 2024 ein Plus von 1,9 Prozent zum Vorjahr; im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise um 3,8 Prozent, im zweiten Quartal um 3,2 Prozent. Diese Wende spiegelt sich besonders in den rheinischen Zentren und den großen Ruhrgebietsstädten wider. Destatis Q4/2024 Destatis Q2/2025
Die Metropolen legten dabei überdurchschnittlich zu. Laut vdp-Index kletterten die Wohnimmobilienpreise in den Top-7-Städten im ersten Quartal 2025 um 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, getragen von wieder steigender Aktivität und spürbar höheren Neuvertragsmieten. Köln gehörte mit plus 5,2 Prozent zu den Treibern des Aufschwungs. vdp PM Q1/2025 vdp Index Q1/2025
Vom Aufschwung zur Korrektur – und zurück in den Anstieg
Die Jahre bis 2021/22 brachten kräftige Preissteigerungen, ehe der Zinswechsel die Märkte abrupt abkühlte. Seit Ende 2024 zeichnet sich eine nachhaltige Stabilisierung ab: Der vdp-Gesamtindex zeigt Wohnimmobilien im ersten Quartal 2025 mit +3,6 Prozent zum Vorjahr; im Quartalsvergleich ergab sich jeweils ein Plus. Damit gilt die Korrektur als durchschritten, ohne an die Überhitzung der Boomjahre anzuknüpfen. vdp Index Q1/2025 Destatis Q4/2024
Der Hintergrund ist vielschichtig: Baukosten bleiben erhöht, die Bautätigkeit ist rückläufig, zugleich verlagert sich Nachfrage in Bestandsmärkte und innenstadtnahe Lagen. Die Preise ziehen daher zuerst dort an, wo die Knappheit am größten ist. Bundesweite und landesweite Indikatoren bestätigen diesen Befund für NRW. Destatis Bau-/Immobilienpreisindex IT.NRW Bautätigkeit
Rheinische Metropolen im Detail
Düsseldorf: kräftiger Marktschwung, Preise seitwärts bis aufwärts
Der Düsseldorfer Grundstücksmarkt erholte sich 2024 spürbar: Der Geldumsatz sprang auf 3,4 Milliarden Euro, ein Zuwachs von 69 Prozent gegenüber 2023; die Zahl der Kauffälle legte um 29 Prozent zu. Die Stadt spricht von nachlassender Zurückhaltung und einer Seitwärts- bis Aufwärtsbewegung der Preise. Stadt Düsseldorf PM 19.02.2025 GMB Düsseldorf 2025
Im Landesvergleich werden beim Erstverkauf von Wohnungseigentum in mittleren Lagen in Düsseldorf die höchsten Werte notiert – rund 7.350 Euro je Quadratmeter. Beratung und Preisfindung werden in dieser Marktlage wieder wichtiger; Immobilienmakler in Düsseldorf begleiten zunehmend Transaktionen, bei denen Lage, Energiezustand und laufende Kosten die Zahlungsbereitschaft präzise steuern. NRW: Grundstücksmarktbericht 2025 (Land)
Köln: starkes Comeback, hohe Erstverkaufspreise
Köln zählt zu den Gewinnern der Trendwende. Der Geldumsatz stieg 2024 auf rund 4,8 Milliarden Euro, während die vdp-Daten Köln unter den Top-7 mit einem Jahresplus von 5,2 Prozent im ersten Quartal 2025 ausweisen. Beim Erstverkauf in mittleren Lagen wurden etwa 6.740 Euro pro Quadratmeter erzielt. GMB Köln 2025 NRW: Grundstücksmarktbericht 2025 (Land)
Ruhrgebiet: Stabilisierung auf mittlerem Niveau
Essen, Dortmund, Bochum, Wuppertal
Essen meldet für 2024 ein stark gestiegenes Transaktionsvolumen, während sich die Kaufpreise nach dem Rückgang 2023 überwiegend stabilisierten und ungefähr auf das Niveau von 2021 zurückkehrten. Stadt Essen PM 15.05.2025
In Dortmund liegen der Grundstücksmarktbericht 2025 und ein Halbjahresbericht 2025 vor, die eine rege Auswertung der Kauffälle, aktuelle Durchschnittspreise und Entwicklungen im Erst- und Weiterverkauf von Wohnungseigentum dokumentieren. Die Marktbeobachtung deutet auf tragfähige Nachfrage bei differenzierten Preisniveaus je Lage. GMB Dortmund 2025 Halbjahresbericht Dortmund 2025
Bochum veröffentlicht traditionell zum 30.06. einen Zwischenbericht; die Ausgabe 2025 zeigt bis Mitte des Jahres eine lebhafte Kauffalltätigkeit in mehreren Segmente, die Marktlage bleibt insgesamt verlässlich, wenn auch heterogen nach Quartieren. Zwischenbericht Bochum 2025 Gutachterausschuss Bochum
Wuppertal hat seine Immobilienrichtwerte und Bodenrichtwerte 2025 fortgeschrieben; die Veröffentlichungen bieten Orientierung für marktübliche Niveaus und spiegeln den gedämpften Neubau sowie selektiv steigende Nachfrage in städtischen Lagen. GMB Wuppertal 2025 Gutachterausschuss Wuppertal
Mieten: Neuverträge bleiben aufwärtsgerichtet
Die Neuvertragsmieten in den Top-7-Städten erhöhten sich im ersten Quartal 2025 um durchschnittlich 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Auffällig ist die Spreizung: Während Berlin, Frankfurt und Stuttgart deutlich zulegten, verzeichnete Köln den geringsten Zuwachs mit 2,4 Prozent. vdp Index Q1/2025 vdp PM Q1/2025
Diese Mietdynamik resultiert aus einer Kombination aus Zuzug, kleinteiligem Haushaltswachstum und schwachem Neubau. Landesdaten zeigen, dass der Wohnungsbestand Ende 2024 bei 9,3 Millionen Wohnungen lag, während die Zuwanderung die Binnenverluste ausgleichen musste. IT.NRW Wohnungsbestand 2024
Angebot: Fertigstellungen und Genehmigungen im Tiefflug
In NRW wurden 2024 nur noch 41.025 Wohnungen fertiggestellt – 14,8 Prozent weniger als 2023. Diese Entwicklung verknappt besonders in Großstädten das Angebot und stützt die Wiederbelebung der Preise. IT.NRW Bautätigkeit (Übersicht) VdW Rheinland Westfalen zu IT.NRW-Zahlen
Bei den Baugenehmigungen wurde 2024 mit 40.554 genehmigten Wohnungen der niedrigste Stand seit 2012 erreicht. Gegenüber 2023 entspricht das einem Minus von rund sieben Prozent – ein Warnsignal für die kommenden Jahre in den Ballungszentren. IT.NRW PM 24.04.2025 IT.NRW PM 26.02.2025
Baukosten: leichter Anstieg, aber hoch genug für Verzögerungen
Die Baupreise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2025 um 3,2 Prozent über Vorjahr; im August 2025 betrug der Jahresanstieg 3,1 Prozent. Damit sind Kosten zwar nicht mehr so sprunghaft, bleiben aber ein Hemmschuh für neue Projekte. Destatis Baupreise Mai 2025 Destatis Baupreise August 2025
Nachfrage: Einwohnerentwicklung und Zuwanderung
Ende 2024 lebten in NRW 18.034.454 Menschen – rund 17.000 mehr als Ende 2023. Der Wanderungssaldo blieb positiv und wirkte den natürlichen Verlusten entgegen. IT.NRW Bevölkerung – Überblick IT.NRW Datenportal Bevölkerung
Für das Jahr 2024 ergibt sich ein Wanderungsgewinn von 83.872 Personen; die Salden entstehen nahezu ausschließlich durch Zuzüge aus dem Ausland. Im ersten Halbjahr 2025 ging die Bevölkerung landesweit leicht zurück, was jedoch an kurzfristigen Bewegungen liegt und den strukturellen Engpass in den Zentren nicht aufhebt. IT.NRW Wanderungssaldo 2024 IT.NRW H1/2025
Zinsen und Finanzierung: Rückenwind aus Frankfurt
Die Europäische Zentralbank senkte am 5. Juni 2025 ihre drei Leitzinsen um 25 Basispunkte; seit dem 11. Juni 2025 liegen diese bei 2,00 Prozent (Einlagefazilität), 2,15 Prozent (Hauptrefinanzierung) und 2,40 Prozent (Spitzenrefinanzierung). Der Schritt wirkt über die Finanzierungsbedingungen in die Wohnungsmärkte hinein. ECB Pressemitteilung 05.06.2025 ECB Data Portal
Bundesbankdaten zeigen 2025 stabile bis leicht rückläufige Bauzinsen bei längeren Bindungen: Neugeschäft mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre lag im Sommer 2025 bei etwa 3,1 Prozent. Das verbessert die Kalkulationssicherheit und stützt die Erholung in guten Mikrolagen. Bundesbank MFI-Zinsstatistik 03.09.2025
Preisniveau nach Städten: der Raster für NRW
Beim Erstverkauf von Wohnungseigentum in mittleren Lagen führt Düsseldorf mit rund 7.350 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Köln mit 6.740 Euro. Diese Preisspitzen unterstreichen die Attraktivität der Rheinschiene gegenüber dem Ruhrgebiet. NRW: Grundstücksmarktbericht 2025 (Land)
Gleichzeitig zeigen Banken- und Förderberichte die starke Spreizung: In ausgewählten Düsseldorfer Lagen werden Bestands-Eigentumswohnungen deutlich über 7.000 Euro je Quadratmeter gehandelt, während in Teilen von Duisburg oder Gelsenkirchen Angebotspreise teils unter 1.500 Euro liegen. NRW.BANK Wohnungsmarktbericht 2024 Wohnungsmarktbericht Bochum 2024 (Hinweise zu Nachbarstädten)
Auch auf städtischer Ebene lassen sich wieder steigende Umsätze beobachten: Köln meldet 2024 rund 4,8 Milliarden Euro Geldumsatz, Düsseldorf 3,4 Milliarden Euro. Im Ruhrgebiet fallen die Werte trotz Anstiegs moderater aus, dafür sind Einstiegsniveaus niedriger – ein Grund für steigende Nachfrage in bestimmten Stadtquartieren. GMB Köln 2025 Stadt Düsseldorf PM 19.02.2025 Stadt Essen PM 15.05.2025
Ausblick bis 2026: moderates Plus, starke Spreizung
Die Kombination aus niedrigen Genehmigungszahlen, sinkenden, aber noch erhöhten Baupreisen und verhalten günstigerer Finanzierung spricht für weiter angespannten Wohnraum in den Zentren. vdp und Destatis zeigen mehrere Quartale mit Preisplus – ohne Anzeichen eines neuen Booms. Wahrscheinlicher wirkt eine wellenförmige Entwicklung, bei der die Mikrolage mehr denn je entscheidet. vdp Index Q1/2025 Destatis Q2/2025
Landesweit wird der Markt bereits differenziert bewertet: Der Grundstücksmarktbericht NRW 2025 spricht von steigenden Kauffallzahlen und höheren Umsätzen, bei im Schnitt wenig veränderten Preisen im Wohnungseigentum und leichten Rückgängen bei bebauten Grundstücken. Für die Städte bedeutet das: knappe Neubauten, lebhafte Bestandsmärkte, steigende Mieten bei Neuvertragsabschlüssen. Land NRW: PM zum Grundstücksmarktbericht 2025 NRW: Grundstücksmarktbericht 2025 (Land)
Fazit
NRW’s Ballungsräume haben die Korrekturphase hinter sich gelassen. Düsseldorf und Köln führen das Preisniveau beim Erstverkauf von Wohnungseigentum an, während das Ruhrgebiet auf mittlerem Niveau Stabilität zurückgewinnt und mit niedrigeren Einstiegspreisen punktet. Der Mangel an neuen Wohnungen verschärft sich: 2024 fielen die Fertigstellungen um 14,8 Prozent, die Genehmigungen erreichten den niedrigsten Stand seit 2012. Gleichzeitig stützen positive Wanderungssalden und sinkende EZB-Zinsen die Nachfrage. Unter dem Strich spricht vieles für moderat steigende Preise und weiter anziehende Neuvertragsmieten in den urbanen Kernen – mit spürbarer Spreizung zwischen Top-Lagen und peripheren Quartieren. NRW: Grundstücksmarktbericht 2025 (Land) IT.NRW Bautätigkeit Destatis Q2/2025 ECB 05.06.2025
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