Mieterhöhung bei Neuvermietung: Was Sie wissen müssen

Mieterhöhung bei Neuvermietung: Was Sie wissen müssen

Redaktion

Vermietung

Hinweis: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Die Informationen sind allgemeiner Natur und dienen ausschließlich zu Informationszwecken.

Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung neu vermieten, stehen Sie vor der Frage: Wie hoch darf die neue Miete sein? Die Antwort darauf ist nicht immer einfach. In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse, die den Mietanstieg begrenzt.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt in 415 deutschen Städten und Gemeinden. Ohne Mietpreisbremse sind höhere Erhöhungen möglich, aber auch hier gibt es Grenzen.

Seit 2019 müssen Vermieter bei Neuvermietungen die vorherige Miete offenlegen. Das soll Mieter schützen und für mehr Transparenz sorgen. Beachten Sie als Vermieter auch die Kappungsgrenze: Sie begrenzt Mieterhöhungen auf 20% innerhalb von drei Jahren.

Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen gelten Ausnahmen. Als Neubau gilt eine Wohnung, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde. In diesen Fällen haben Sie als Vermieter mehr Spielraum bei der Mietfestlegung.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Mietpreisbremse gilt in 415 deutschen Städten und Gemeinden
  • Neue Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
  • Vermieter müssen die vorherige Miete offenlegen
  • Kappungsgrenze: 20% Mieterhöhung in 3 Jahren
  • Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen
  • Ohne Mietpreisbremse sind höhere Erhöhungen möglich, aber nicht unbegrenzt

Grundlagen der Mieterhöhung bei Neuvermietung

Bei Neuvermietung gelten besondere Regeln für die Mieterhöhung. Die Vertragsfreiheit erlaubt es Vermietern, die Miete anzupassen. Doch es gibt wichtige gesetzliche Regelungen zu beachten.

Vertragsfreiheit bei Neuvermietung

Vermieter können die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich frei festlegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ohne Mietpreisbremse ist eine Erhöhung bis zu 20% über der Vergleichsmiete möglich.

Grenzen und gesetzliche Vorgaben

Der Gesetzgeber hat Grenzen für Mieterhöhungen festgelegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf den Durchschnittsmieten der letzten sechs Jahre für ähnliche Wohnungen. Vermieter müssen Mieterhöhungen schriftlich ankündigen und begründen.

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Für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen gelten Sonderregelungen. Hier gibt es keine Beschränkungen bei der Miethöhe. Bei Modernisierungen können Vermieter 8% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

SituationMaximale Mieterhöhung
Mit Mietpreisbremse10% über Vergleichsmiete
Ohne Mietpreisbremse20% über Vergleichsmiete
Neubau/SanierungKeine Beschränkung
Nach Modernisierung8% der Kosten pro Jahr

Beachten Sie: In Städten mit über 50.000 Einwohnern ist seit 2023 ein Mietspiegel Pflicht. Dieser hilft bei der Ermittlung der zulässigen Mietpreisüberhöhung und schafft Transparenz im Mietvertrag.

Die Mietpreisbremse und ihre Auswirkungen

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zur Regulierung des angespannten Wohnungsmarkts in Deutschland. Sie wurde 2015 eingeführt, um Mietsteigerungen in Städten mit schwieriger Wohnsituation zu begrenzen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse legt fest, dass Vermieter bei Neuvermietungen ihre Wohnung nur bis maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten dürfen. Ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 6,50 Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete höchstens 7,15 Euro pro Quadratmeter betragen.

Anwendungsgebiete der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in 12 von 16 Bundesländern. Sie findet Anwendung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, gekennzeichnet durch überdurchschnittliche Mietsteigerungen, hohe Nachfrage bei geringem Leerstand und Bevölkerungswachstum ohne zusätzlichen Wohnraum. In Bayern beispielsweise gelten seit dem 1. Januar 2022 insgesamt 203 Städte und Gemeinden als Gebiete mit Mietpreisbremse.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Es gibt fünf Ausnahmen, bei denen Vermieter eine höhere Miete verlangen dürfen:

  • Wenn die bisherige Miete höher als die Vergleichsmiete war
  • Für möblierte Wohnungen
  • Nach Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren
  • Bei Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
  • Bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Vermieter müssen Mieter über diese Ausnahmen informieren.

Die Mietpreisbremse wurde 2020 vom Bundestag bis 2025 verlängert. Sie gilt auch für Staffel- und Indexmietvereinbarungen.

Rechtliche Regelungen und Schutz vor Wucher

Das deutsche Mietrecht bietet Schutzmaßnahmen gegen überhöhte Mieten. Zwei wichtige Begriffe sind hier die Mietpreisüberhöhung und der Mietwucher. Diese Regelungen gelten auch bei Neuvermietungen und sollen Mieter vor finanzieller Ausbeutung schützen.

Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG)

Das Wirtschaftsstrafgesetz definiert eine Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete mindestens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In solchen Fällen kann der Vermieter zur Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags verpflichtet werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich oft durch den Mietspiegel ermitteln, der in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern Pflicht ist.

Mietwucher (§ 291 StGB)

Mietwucher ist im Strafgesetzbuch geregelt und liegt vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% übersteigt. Dies ist eine strafbare Handlung und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Beide Formen setzen die Ausnutzung eines Wohnungsmangels voraus.

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AspektMietpreisüberhöhungMietwucher
Gesetzliche Grundlage§ 5 WiStG§ 291 StGB
GrenzwertAb 20% über VergleichsmieteÜber 50% über Vergleichsmiete
KonsequenzRückerstattungspflichtStrafbarkeit

Beachten Sie: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15% steigen. Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietungen die Miete auf höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter sollten diese Grenzen kennen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Praktische Tipps für Vermieter

Als Vermieter stehen Sie vor der Herausforderung, eine faire und gesetzeskonforme Miete festzulegen. Hier finden Sie wichtige Hinweise, die Ihnen dabei helfen.

Festlegung der neuen Miete

Bei der Festlegung einer neuen Miete orientieren Sie sich am besten an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese basiert auf den üblichen Mietpreisen für vergleichbaren Wohnraum in Ihrer Gemeinde der letzten sechs Jahre. Beachten Sie, dass die Vergleichsmiete ein Durchschnittswert ist und Schwankungen unterliegt.

Nutzung des Mietspiegels

Der Mietspiegel ist ein wertvolles Instrument zur Ermittlung der Vergleichsmiete. Er enthält tabellarische Übersichten mit ortsüblichen Mieten, die nach Wohnungsgröße und Baujahr gegliedert sind. Beachten Sie mögliche Zu- und Abschläge für Faktoren wie Ausstattung oder Lage.

FaktorEinfluss auf die Miete
LagezuschlägeErhöhung je nach Stadtteil oder Ortslage
AusstattungZu- oder Abschläge für Küche, Bad, Heizung
IsolierungZuschlag bei guter Isolierung

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen. Dabei dürfen Sie 8% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Beachten Sie die Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um maximal 20% steigen, in Gebieten mit höherer Nachfrage um 15%. Vergessen Sie nicht, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen und zu begründen.

Rechte und Pflichten der Mieter bei Neuvermietung

Bei Neuvermietungen haben sowohl Mieter als auch Vermieter bestimmte Rechte und Pflichten. Es ist wichtig, dass Sie als Mieter Ihre Rechte kennen und nutzen.

Informationspflichten des Vermieters

Vermieter müssen seit 2019 die Auskunftspflicht ernst nehmen. Sie sind verpflichtet, die vorherige Miethöhe offenzulegen und über Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu informieren. Diese Transparenz hilft Ihnen, die neue Miete besser einzuschätzen.

Möglichkeiten des Mieters bei überhöhter Miete

Als Mieter haben Sie ein Rügerecht bei Verdacht auf überhöhte Miete. Sie können die Einhaltung der Mietpreisbremse prüfen. In 415 deutschen Städten und Gemeinden darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Verstößen können Sie innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsabschluss eine Rückforderung des überhöhten Mietanteils einfordern.

Beachten Sie auch Ihr Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen. Der Vermieter muss Sie schriftlich und mit Begründung mindestens 3 Monate vor der geplanten Erhöhung informieren. Eine Mieterhöhung darf frühestens nach 15 Monaten erfolgen und nicht mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren betragen.

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Nutzen Sie diese Rechte, um faire Mietbedingungen sicherzustellen. Bei Unsicherheiten zögern Sie nicht, rechtlichen Rat einzuholen.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen können Vermieter leicht Fehler machen. Die Folgen reichen von unwirksamen Erhöhungen bis hin zu rechtlichen Konsequenzen. Fast die Hälfte aller Mieterhöhungen wird aufgrund formaler Mängel gerichtlich angefochten. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten.

Fehler bei der Mietpreisbremse

Ein häufiger Irrtum ist die Nichtbeachtung der Mietpreisbremse. Vermieter müssen prüfen, ob diese in ihrer Region gilt. Die Missachtung kann zu erheblichen finanziellen Einbußen führen. Achten Sie auf die korrekte Anwendung der Kappungsgrenze. Diese begrenzt die Mieterhöhung auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Fehler bei der Modernisierungserhöhung

Bei der Berechnung der Modernisierungsumlage passieren oft Fehler. In Deutschland dürfen Vermieter die Miete jährlich um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Eine genaue Dokumentation und Berechnung sind unerlässlich. Vergessen Sie nicht die Begründungspflicht: Nach § 558a BGB sind für ein wirksames Mieterhöhungsschreiben diverse formale Richtlinien zu beachten.

Häufige FehlerVermeidungsstrategien
Nichtbeachtung der MietpreisbremsePrüfung lokaler Vorschriften
Falsche Berechnung der ModernisierungsumlageGenaue Dokumentation und Berechnung
Missachtung von KappungsgrenzenBeachtung gesetzlicher Grenzen
Formfehler im MieterhöhungsschreibenEinhaltung aller formalen Richtlinien

Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter offen kommunizieren, Details im Mietvertrag festhalten und im Bedarfsfall Experten zur Beratung hinzuziehen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Mieterhöhung rechtmäßig und fair erfolgt.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Mietrechtsreform und Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland stehen vor großen Herausforderungen. Der Mieterschutz bleibt ein zentrales Thema, während gleichzeitig die Vermieterinteressen berücksichtigt werden müssen. Ab 2024 treten wichtige Änderungen in Kraft, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen.

Wichtige Punkte im Überblick

Die Mietpreisbremse und die ortsübliche Vergleichsmiete spielen weiterhin eine wichtige Rolle bei Neuvermietungen. Ab 2024 gilt ein qualifizierter Mietspiegel für alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern, der bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen bindend ist. Vermieter müssen die gesetzlichen Grenzen der Mieterhöhung beachten und ihre Informationspflichten erfüllen.

Bei einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs.1 BGB gelten niedrigere Hürden als bei anderen Formen der Mieterhöhung. Dennoch sollten Mieter und Vermieter die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen, um faire Vereinbarungen zu treffen.

Zukünftige Entwicklungen im Mietrecht

Die Zukunft des Mietrechts wird stark von der Energiewende beeinflusst. Ab 2024 müssen neu installierte Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, was Auswirkungen auf Modernisierungsumlagen haben wird. Zudem steigt die CO₂-Steuer für Heizöl, Gas und Diesel auf 40 Euro je Tonne, was zusätzliche Kosten für Mieter und Vermieter bedeutet.

Die Balance zwischen Mieterschutz und Vermieterinteressen bleibt eine zentrale Herausforderung für die Mietrechtsreform. Es ist zu erwarten, dass die Diskussionen über Verschärfungen oder Lockerungen der Regelungen weitergehen werden. Die Wohnungsmarktentwicklung wird dabei eine wichtige Rolle spielen, insbesondere angesichts des geplanten KfW-Förderprogramms zur Umwidmung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie gilt derzeit in 415 deutschen Städten und Gemeinden.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen, möblierte Wohnungen, Wohnheime und Wohnen auf Zeit.

Was ist Mietpreisüberhöhung?

Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sie kann zu einer Rückerstattungspflicht des Vermieters führen.

Wie können Vermieter die neue Miete bestimmen?

Vermieter sollten sich am Mietspiegel orientieren. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Welche Rechte haben Mieter bei zu hoher Miete?

Mieter können überhöhte Mieten rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Bei Mieterhöhungen haben sie ein Sonderkündigungsrecht mit zweimonatiger Frist.

Quellenverweise

  1. https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mieterhoehung-nach-mieterwechsel.html
  2. https://www.immobilien24.de/tipps-fuer-vermieter/mieterhoehung-bei-neuvermietung/
  3. https://www.homeday.de/de/blog/neuberechnung-mietspiegel/
  4. https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/vermieterrechtsschutz/mieterhoehung/
  5. https://www.finanztip.de/mieterhoehung/
  6. https://objego.de/blog/mietpreisbremse/
  7. https://www.anwalt.de/rechtstipps/mietpreisbremse-bei-neuvermietung-5-ausnahmen-die-sie-kennen-muessen-213889.html
  8. https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-169-die-mietpreisbremse-bei-wiedervermietung.htm
  9. https://kanzlei-herfurtner.de/mietwucher/
  10. https://www.kanzleimauss.de/mietwucher/
  11. https://www.hausundgrund.de/ortsuebliche-vergleichsmiete-0
  12. https://www.vermietet.de/magazin/mieterhoehung-bei-mieterwechsel/
  13. https://www.finanztip.de/mietpreisbremse/
  14. https://www.hauskredite.de/lexikon/mieterhoehung/
  15. https://kanzlei-herfurtner.de/mieterhoehungsverfahren/
  16. https://de.linkedin.com/advice/0/what-most-common-misunderstandings-rent-escalation-qdlef?lang=de
  17. https://ratgeber.immowelt.de/a/ausblick.html
  18. https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/einvernehmliche-mieterhoehung/
  19. https://www.cmshs-bloggt.de/real-estate/auswirkungen-der-geg-novelle-2024-fuer-mieter-und-vermieter/
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