Sachwertermittlung

Eine Sachwertermittlung ist die Ermittlung des Wertes eines Vermögensgegenstandes.

Sachwertermittlung: Immobilienwert anhand von Substanz und Herstellungskosten bestimmen

Im Immobilienbereich gibt es verschiedene Verfahren, um den Wert eines Objekts möglichst objektiv zu bestimmen. Eines der wichtigsten davon ist die Sachwertermittlung. Sie gehört zu den klassischen Methoden der Immobilienbewertung und rückt nicht die Rendite, sondern den materiellen (substanziellen) Wert einer Immobilie in den Mittelpunkt.

Das bedeutet: Bei der Sachwertermittlung geht es weniger darum, welche Mieteinnahmen ein Objekt erwirtschaftet – sondern vielmehr darum, was die Immobilie an realer Bausubstanz wert ist. Für Immobilienkäufer und Investoren ist das ein sehr hilfreicher Ansatz, vor allem, wenn sie prüfen möchten, ob ein Kaufpreis sachlich gerechtfertigt ist.

Wie funktioniert die Sachwertermittlung?

Die Sachwertermittlung folgt einem nachvollziehbaren, strukturierten Ablauf. Ziel ist es, den Wert der Immobilie anhand konkreter Bestandteile zu berechnen.

Im Wesentlichen passiert dabei Folgendes:

1) Bodenwert bestimmen

Zuerst wird der Wert des Grundstücks ermittelt – also des Bodens, auf dem die Immobilie steht. Der Bodenwert ist eine eigene Wertkomponente und wird unabhängig vom Gebäude betrachtet.

2) Herstellungswert des Gebäudes berechnen

Danach wird der Herstellungswert (Neubauwert) des Gebäudes ermittelt. Grundlage sind die Kosten, die heute anfallen würden, wenn man die Immobilie neu bauen müsste, z. B.:

Baumaterialien
Arbeitsleistungen
Bauweise / Gebäudestandard

3) Außenanlagen berücksichtigen

Auch Außenanlagen fließen mit ein – etwa:

Gartenanlagen
Stellplätze / Parkplatz
Wege, Einfriedungen, kleinere bauliche Anlagen

Diese Bestandteile beeinflussen den Gesamtwert, auch wenn sie oft übersehen werden.

4) Alterswertminderung (Abnutzung) abziehen

Ein zentraler Bestandteil ist die Alterswertminderung, also der Wertverlust durch Nutzung und Alter.

Man kann sich das wie bei einem Auto vorstellen: Mit jedem Jahr und mit jeder Nutzung sinkt der Wert – selbst wenn das Objekt gepflegt ist. Genau dieser Effekt wird bei Immobilien ebenfalls berücksichtigt.

Wann wird die Sachwertermittlung angewendet?

Die Sachwertermittlung wird besonders häufig dann genutzt, wenn es nicht primär um Rendite oder Mieterträge geht.

Typische Einsatzfälle sind:

selbstgenutzte Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen, die nicht als Renditeobjekt gedacht sind
Immobilien, bei denen der Substanzwert im Vordergrund steht

Bei klassischen Renditeimmobilien oder Gewerbeobjekten, bei denen Erträge und Mieten entscheidend sind, wäre eher die Ertragswertmethode passend. Die Sachwertermittlung ist daher vor allem bei „klassischen Wohnimmobilien für Eigennutzer“ besonders relevant.

Warum ist die Sachwertermittlung wichtig für Investoren?

Auch Investoren profitieren von der Sachwertermittlung – selbst dann, wenn sie eigentlich renditeorientiert investieren. Denn die Bewertung liefert eine sachliche Orientierung jenseits von Emotionen und Markthype.

Die Sachwertermittlung hilft dabei:

den Kaufpreis besser einzuordnen
Überbewertungen zu erkennen
Spekulationen zu begrenzen
eine fundierte Verhandlungsgrundlage zu schaffen

Wenn der ermittelte Sachwert deutlich unter dem geforderten Kaufpreis liegt, kann das ein Warnsignal sein. Für Anleger ist das wichtig – denn niemand möchte unnötig zu teuer einkaufen.