Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf bzw. Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt.
Die Grunderwerbsteuer gehört in Deutschland zu den unvermeidbaren Begleitern eines Immobilienkaufs. Sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt, erhebt der Staat diesen Steuerbetrag. Für Käufer und Investoren ist es deshalb essenziell, die Funktionsweise dieser Steuer zu kennen – sie beeinflusst sowohl die Kaufnebenkosten als auch die Gesamtplanung eines Immobilieninvestments erheblich.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nicht nach einer bundesweit einheitlichen Regelung, sondern nach dem Standort der Immobilie. Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest – und die Spannbreite ist beträchtlich.
Während einige Länder wie Bayern oder Sachsen bei 3,5 % verharren, verlangen andere Regionen bis zu 6,5 % des Kaufpreises. Für Käufer kann der Standort also schnell zum finanziellen Dealbreaker werden. Die Höhe der Steuer sollte deshalb unbedingt schon bei der ersten Kostenkalkulation berücksichtigt werden, um realistisch planen zu können.
Auf welche Kaufverträge wird die Grunderwerbsteuer erhoben?
Die Steuer greift grundsätzlich bei allen notariell beurkundeten Verträgen, die die Übertragung von Grundstücken oder bebauten Immobilien beinhalten:
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien
- Baugrundstücke
Kurz gesagt: Wo Grund und Boden den Besitzer wechseln, ist die Grunderwerbsteuer automatisch Teil des Prozesses. Ausnahmen greifen nur in wenigen Sonderfällen, doch im regulären Immobilienkauf führt kein Weg an ihr vorbei.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, in bestimmten Konstellationen entfällt die Steuer. Dazu gehören u. a.:
- Schenkungen innerhalb der Familie, z. B. von Eltern an Kinder
- Erbschaften
bestimmte Umstrukturierungen von Unternehmen, etwa Verschmelzungen oder Anteilstransfers, wenn gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind
Für den normalen privaten Käufer spielen diese Ausnahmen jedoch meist keine Rolle. Trotzdem lohnt es sich, bei familiären Übertragungen oder Unternehmenskäufen professionelle Beratung einzuholen – hier können sich erhebliche steuerliche Vorteile ergeben.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?
Im Regelfall trägt ausschließlich der Käufer die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer ist hiervon befreit, es sei denn, im Kaufvertrag wurde ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart – was in der Praxis äußerst selten vorkommt.
Käufer sollten daher ausreichend finanzielle Mittel einplanen, denn die Steuer fällt zusätzlich zum Kaufpreis und zu den übrigen Kaufnebenkosten an.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang automatisch beim zuständigen Finanzamt. Dieses verschickt anschließend den Steuerbescheid, üblicherweise vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin.
Die Steuer ist dann innerhalb von einem Monat zu zahlen. Erst nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und diese ist zwingende Voraussetzung für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch.
- Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
- Die Formel ist simpel:
- Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes = Grunderwerbsteuer
Komplex wird es allerdings, wenn im Vertrag zusätzliche Werte enthalten sind – z. B. mitverkaufte Stellplätze, Zubehör oder anteilige Grundstückswerte bei Neubauten. Auch besondere Vertragskonstellationen können die Berechnung beeinflussen. Daher ist es wichtig, dass Kaufpreisbestandteile sauber getrennt ausgewiesen werden, um Fehlberechnungen zu vermeiden.
Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Für private Käufer lautet die Antwort: nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht als Werbungskosten oder Sonderausgabe absetzbar.
Anders sieht es im betrieblichen Bereich aus:
Unternehmen können die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und über die Jahre im Rahmen der Abschreibungen (AfA) berücksichtigen. Dadurch verringert sich indirekt die steuerliche Belastung – ein typischer Vorteil für gewerbliche Investoren.
Danach wird auch oft gesucht:
Immobilienkauf Nebenkosten, Maklergebühr, Notarkosten, Grundbuch-Eintrag, Spekulationssteuer Immobilien, Eigenheimzulage, Erbschaftssteuer Immobilien, Baufinanzierung, Immobilienbewertung, Liegenschaftszins, Flurstück, Teilungserklärung, Lastenfreistellung.