Die Bruttomietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie. Sie ist eine zentrale Kennzahl, um auf den ersten Blick das Ertragspotenzial einer Immobilie einzuschätzen.
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist eine der am häufigsten verwendeten Kennzahlen in der Immobilienbewertung. Sie zeigt, wie profitabel eine Immobilie in Bezug auf ihre Mieteinnahmen ist, bevor Nebenkosten, Steuern oder Instandhaltung berücksichtigt werden.
Sie dient als schneller Indikator, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und einen ersten Eindruck davon zu gewinnen, ob eine Immobilie ein attraktives Investment sein könnte.
Zwar spiegelt sie nicht die tatsächliche Rendite nach Abzug aller Kosten wider, doch gerade bei einer ersten Marktanalyse ist sie ein nützliches Orientierungsinstrument – ähnlich wie ein erster Blick auf den Preiszettel, bevor man tiefer in die Details eintaucht.
Wie wird die Bruttomietrendite berechnet?
Die Formel für die Bruttomietrendite ist einfach:
(Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie) × 100 = Bruttomietrendite in %
Ein Beispiel:
Wenn eine Wohnung 500.000 Euro kostet und jährlich 25.000 Euro Mieteinnahmen erzielt, lautet die Rechnung:
(25.000 ÷ 500.000) × 100 = 5 % Bruttomietrendite.
Das bedeutet: Für jeden investierten Euro erhalten Sie im Jahr fünf Cent Mieteinnahmen zurück – vor Abzug aller laufenden Kosten.
Warum ist die Bruttomietrendite wichtig?
Die Bruttomietrendite bietet Investoren einen schnellen Überblick über die Wirtschaftlichkeit eines Objekts. Sie hilft, potenzielle Immobilien miteinander zu vergleichen und einzuschätzen, ob sich ein Kauf grundsätzlich lohnen könnte.
Allerdings hat sie ihre Grenzen: Sie berücksichtigt keine Nebenkosten, Verwaltungsausgaben oder Rücklagen.
Dennoch ist sie ein beliebtes Werkzeug, um erste Filterentscheidungen zu treffen – etwa, ob ein Objekt näher geprüft werden sollte oder nicht. Eine hohe Bruttomietrendite kann auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis hindeuten, während eine niedrige Rendite möglicherweise auf eine überteuerte Immobilie oder einen schwachen Mietmarkt schließen lässt.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite gibt lediglich das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis wieder – also eine reine Bruttobetrachtung ohne Abzüge.
Die Nettomietrendite hingegen ist deutlich aussagekräftiger, da sie alle laufenden Kosten und Aufwendungen berücksichtigt, etwa:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklagen
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Leerstand oder Mietausfälle
Während die Bruttomietrendite also eine schnelle Orientierung bietet, zeigt die Nettomietrendite das reale Ertragspotenzial nach Abzug aller Kosten. Beide Werte sind wichtig – die eine für den ersten Eindruck, die andere für die endgültige Investitionsentscheidung.
Welche Faktoren beeinflussen die Bruttomietrendite?
Die Höhe der Bruttomietrendite hängt von mehreren Markt- und Objektfaktoren ab:
- Lage: Eine zentrale, begehrte Lage führt meist zu höheren Kaufpreisen – und senkt damit oft die Rendite.
- Zustand der Immobilie: Sanierungsbedürftige Objekte können zwar günstiger sein, verursachen aber höhere Folgekosten.
- Mietniveau und Nachfrage: Hohe Mieten in stabilen Märkten steigern die Rendite, während schwache Regionen sie drücken.
- Vermietungsquote: Leerstände mindern die Einnahmen und senken somit die Rendite.
- Zinsniveau und Finanzierung: Bei steigenden Kreditzinsen verändert sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Ertrag.
Für eine fundierte Bewertung sollte die Bruttomietrendite daher nie isoliert betrachtet werden, sondern stets im gesamten Markt- und Objektkontext.
Welche Rolle spielt die Bruttomietrendite bei der Anlageentscheidung?
In der Praxis ist die Bruttomietrendite vor allem ein Orientierungswert für die Vorauswahl von Objekten. Sie hilft Investoren, den Markt zu sondieren und potenziell rentable Immobilien schnell zu erkennen.
Für eine endgültige Investitionsentscheidung sollte sie jedoch nur der erste Schritt sein. Danach gilt es, weitere Kennzahlen zu analysieren – etwa die Nettomietrendite, den Cashflow oder die Gesamtkapitalrendite.
Die Bruttomietrendite ist also wie eine erste Momentaufnahme: Sie zeigt, ob ein Objekt grundsätzlich interessant ist, ersetzt aber keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Fazit
Die Bruttomietrendite ist eine einfache, aber aufschlussreiche Kennzahl, die Immobilieninvestoren dabei hilft, das Ertragspotenzial einer Immobilie schnell einzuschätzen. Sie bietet einen ersten Überblick über die Wirtschaftlichkeit eines Investments, sollte aber immer im Zusammenhang mit weiteren Faktoren betrachtet werden. Wer sie richtig interpretiert und mit anderen Kennzahlen kombiniert, kann fundierte Entscheidungen treffen und den Immobilienmarkt gezielter bewerten.
Verwandte Begriffe, nach denen häufig gesucht wird:
Nettomietrendite, Investitionsimmobilie, Immobilienbewertung, Mietpreissteigerung, Instandhaltungsrücklage, Immobilienrendite, Kapitalanlagerendite, Immobilienkauf, Mietertrag, Immobilienverwaltung