Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem maximalen Betrag eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit herangezogen werden kann.
Was bedeutet die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze ist ein zentraler Begriff im Bereich der Immobilienfinanzierung. Sie beschreibt den maximalen Anteil des Immobilienwerts, den eine Bank oder ein Kreditinstitut bereit ist, als Darlehen zu vergeben.
Mit anderen Worten: Sie legt fest, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie maximal ausfallen darf. Alles, was darüber hinausgeht, muss der Kreditnehmer durch Eigenkapital abdecken.
Die Beleihungsgrenze dient sowohl der Risikominimierung für Banken als auch der finanziellen Absicherung des Kreditnehmers. Denn sie verhindert, dass sich Käufer übernehmen oder im Fall eines Wertverlusts der Immobilie übermäßig verschulden.
Warum ist die Beleihungsgrenze so wichtig beim Immobilienkauf?
Wer eine Immobilie kaufen oder finanzieren möchte, sollte die Beleihungsgrenze genau kennen. Sie entscheidet darüber, wie viel Fremdkapital aufgenommen werden kann – und wie viel Eigenkapital erforderlich ist.
Banken setzen diese Grenze, um sicherzustellen, dass ein ausreichender Sicherheitspuffer zwischen Kredit und Immobilienwert besteht. Sollte der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen können, hat die Bank im Falle eines Verkaufs (z. B. bei Zwangsversteigerung) eine größere Chance, den offenen Kreditbetrag zu decken.
Ein Beispiel: Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 % und der Beleihungswert der Immobilie bei 300.000 €, finanziert die Bank maximal 240.000 €. Die restlichen 60.000 € müssen aus Eigenmitteln stammen.
Je höher die Beleihungsgrenze, desto größer ist das Risiko für die Bank – und desto höher fallen meist die Zinsen aus.
Wie wird die Beleihungsgrenze ermittelt?
Zur Bestimmung der Beleihungsgrenze greifen Banken auf den Beleihungswert oder den Verkehrswert der Immobilie zurück.
- Der Verkehrswert entspricht dem geschätzten Marktwert, also dem Preis, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte.
- Der Beleihungswert hingegen wird konservativer berechnet. Er berücksichtigt langfristige Werthaltigkeit und Marktschwankungen – und liegt daher meist unter dem aktuellen Marktpreis.
In der Praxis beträgt die Beleihungsgrenze in der Regel zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswerts. Diese Sicherheitsmarge sorgt dafür, dass die Bank selbst bei fallenden Immobilienpreisen noch ausreichend Deckung für den Kredit hat.
Was passiert, wenn die Beleihungsgrenze überschritten wird?
Wird die festgelegte Beleihungsgrenze überschritten, stuft die Bank das Kreditrisiko als erhöht ein. Das kann folgende Konsequenzen haben:
- Höhere Zinsen: Um das zusätzliche Risiko auszugleichen, verlangen Banken oft einen Zinsaufschlag.
- Mehr Eigenkapital: Kreditnehmer müssen einen größeren Anteil selbst finanzieren.
- Zusätzliche Sicherheiten: In manchen Fällen fordert die Bank weitere Sicherheiten, etwa in Form von Bürgschaften oder anderen Vermögenswerten.
Ein zu hoher Beleihungssatz kann also die Finanzierung verteuern oder im schlimmsten Fall dazu führen, dass ein Kredit gar nicht bewilligt wird. Deshalb ist es wichtig, schon in der Planungsphase realistisch zu kalkulieren und den Eigenkapitalanteil gezielt einzuplanen.
Welche Rolle spielt die Beleihungsgrenze bei der Anschlussfinanzierung?
Auch bei der Anschlussfinanzierung – also wenn ein bestehendes Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt wird – spielt die Beleihungsgrenze eine entscheidende Rolle.
Im Laufe der Jahre kann sich der Beleihungswert der Immobilie ändern, etwa durch Marktschwankungen oder den Zustand des Objekts. Sinkt der Wert, erhöht sich automatisch der Beleihungsauslauf – und damit kann die Finanzierung schwieriger oder teurer werden.
Kreditnehmer sollten daher frühzeitig prüfen, wie sich der aktuelle Marktwert ihrer Immobilie entwickelt hat. Wer rechtzeitig reagiert und verschiedene Anschlussfinanzierungsangebote vergleicht, kann oft bessere Konditionen sichern. Eine geringere Restschuld oder ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Finanzierung zusätzlich verbessern.
Fazit: Sicherheit für Bank und Kreditnehmer
Die Beleihungsgrenze schützt beide Seiten – die Bank vor Zahlungsausfällen und den Kreditnehmer vor Überfinanzierung. Sie ist damit ein zentrales Steuerungsinstrument in der Immobilienfinanzierung und sollte bei jeder Finanzierungsentscheidung genau beachtet werden.
Wer die Zusammenhänge zwischen Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze versteht, kann seine Finanzierung gezielter planen, Risiken minimieren und langfristig Zinskosten sparen.
Häufig gesuchte Begriffe im Zusammenhang mit der Beleihungsgrenze
Beleihungswert, Verkehrswert, Eigenkapitalquote, Immobilienfinanzierung, Anschlussfinanzierung, Kreditwürdigkeit, Zinsbindungsfrist, Grundschuld, Darlehensbetrag, Eigenheimfinanzierung, Finanzierungskosten.