Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie – also den Anteil, den die Bank finanziert.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Begriff in der Immobilienfinanzierung. Er zeigt an, wie hoch der Anteil des Kredits am Gesamtwert der Immobilie ist, den die Bank als sicher ansetzt. Dieser Wert wird in Prozent angegeben und dient der Bank als Maßstab, um das Risiko eines Kreditausfalls einzuschätzen.
Ein Beispiel: Liegt der Beleihungsauslauf bei 80 %, bedeutet das, dass die Bank 80 % des ermittelten Beleihungswerts durch ein Darlehen finanziert. Die restlichen 20 % müssen vom Käufer als Eigenkapital eingebracht werden. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser meist auch die Kreditkonditionen für den Darlehensnehmer.
Warum ist der Beleihungsauslauf so wichtig?
Für Investoren, Käufer und Eigentümer ist der Beleihungsauslauf ein entscheidender Faktor bei der Planung einer Immobilienfinanzierung.
Ein niedriger Beleihungsauslauf steht für Sicherheit und Stabilität: Er signalisiert der Bank, dass der Kreditnehmer über ausreichend Eigenmittel verfügt. In der Regel führt das zu niedrigeren Zinssätzen und besseren Konditionen.
Ein hoher Beleihungsauslauf hingegen erlaubt zwar eine geringere Eigenkapitalquote, erhöht aber das Risiko – sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer. Dadurch können die Zinsen steigen, und die Finanzierung wird insgesamt teurer.
Kurz gesagt:
- Niedriger Beleihungsauslauf = geringeres Risiko, bessere Konditionen.
- Hoher Beleihungsauslauf = höheres Risiko, teurere Zinsen.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Die Berechnung ist einfach, aber essenziell:
Beleihungsauslauf=BeleihungswertDarlehensbetrag×100
Ein Beispiel: Wenn eine Immobilie einen Beleihungswert von 300.000 € hat und die Bank ein Darlehen von 240.000 € gewährt, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 80 %.
Diese Prozentzahl zeigt, wie stark das Objekt „belehnt“ ist – also wie groß der Anteil des Fremdkapitals im Verhältnis zum Sicherungswert der Immobilie ist.
Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert
Der Beleihungsauslauf ist nicht mit dem Beleihungswert zu verwechseln. Während der Beleihungsauslauf das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert beschreibt, ist der Beleihungswert selbst die von der Bank ermittelte Größe, die den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie darstellt.
Dieser liegt in der Regel unter dem Marktwert, da Banken konservativ kalkulieren, um sich gegen Preisrückgänge oder Wertverluste abzusichern. So kann der Marktwert einer Immobilie etwa 400.000 € betragen, der Beleihungswert jedoch nur 350.000 €.
Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Kreditzinsen
Der Beleihungsauslauf wirkt sich direkt auf die Zinshöhe aus.
- Bei einem niedrigen Beleihungsauslauf (z. B. unter 60 %) gewähren Banken häufig besonders günstige Zinssätze, da ihr Risiko minimal ist.
- Steigt der Beleihungsauslauf auf 80 % oder mehr, erhöht sich das Risiko – und damit meist auch der Zinssatz.
Für Kreditnehmer kann es sich daher lohnen, etwas mehr Eigenkapital einzubringen, um den Beleihungsauslauf zu senken. Schon ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten kann auf lange Sicht mehrere Tausend Euro Zinskosten sparen.
Warum unterscheiden sich Beleihungsausläufe zwischen Banken?
Nicht jede Bank bewertet den Beleihungsauslauf gleich. Die Unterschiede hängen von der Risikopolitik, dem Marktumfeld und der Bewertungsmethode ab.
- Konservative Banken setzen niedrigere Beleihungswerte an, um sich stärker abzusichern.
- Wettbewerbsorientierte Institute kalkulieren flexibler, um Kunden mit höheren Beleihungsausläufen anzusprechen.
Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle: Neubauten in guter Lage werden oft günstiger bewertet als ältere Objekte mit Sanierungsbedarf.
Bedeutung für die Finanzierungsstrategie
Der Beleihungsauslauf ist weit mehr als nur eine Zahl – er beeinflusst die gesamte Finanzierungsstrategie. Wer seine Eigenkapitalquote klug plant und den Beleihungsauslauf im Blick behält, kann langfristig erhebliche Zinsvorteile sichern.
Für Immobilieninvestoren ist dieser Kennwert ein wichtiges Instrument, um Rendite, Risiko und Liquidität in Einklang zu bringen.
Häufig gesuchte Begriffe im Zusammenhang mit dem Beleihungsauslauf
Immobilienfinanzierung, Eigenkapitalquote, Zinssätze, Immobilienbewertung, Beleihungswert, Kreditkonditionen, Finanzierungsplan, Kreditsicherheit.