Ein Aufteilungsplan ist ein amtlicher Plan, der zeigt, wie ein Grundstück oder Gebäude in einzelne, rechtlich getrennte Einheiten – etwa Wohnungen, Kellerräume oder Gewerbeflächen – unterteilt ist.
In der Immobilienwelt begegnet man häufig Fachbegriffen, die auf den ersten Blick kompliziert wirken. Einer davon ist der Aufteilungsplan – ein zentrales Dokument, wenn es um Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Immobilieninvestments geht. In diesem Beitrag erklären wir ausführlich, was ein Aufteilungsplan ist, wofür er benötigt wird und warum er für Käufer und Investoren so wichtig ist.
Wozu dient ein Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan ist kein geheimnisvolles Architektendokument, sondern eine grafische Darstellung der einzelnen Einheiten eines Gebäudes. Er zeigt exakt, wo eine Wohnung beginnt und endet, welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden und wo die Grenzen zwischen den Eigentumseinheiten verlaufen. Man kann ihn sich wie eine Landkarte der Immobilie vorstellen – sie weist jedem Raum seinen festen Platz zu.
Dieses Dokument ist vor allem bei Mehrparteienhäusern unverzichtbar, da es die Grundlage für die rechtliche Trennung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bildet. Nur durch einen präzisen Aufteilungsplan lässt sich eindeutig feststellen, welche Bereiche ausschließlich einem Eigentümer gehören und welche von allen gemeinsam genutzt werden dürfen.
Warum ist der Aufteilungsplan für Immobilien-Investoren wichtig?
Für Investoren ist der Aufteilungsplan essenziell, weil er die rechtliche Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum schafft. Erst mit ihm wird es möglich, einzelne Wohnungen oder Gewerbeflächen eines Gebäudes getrennt zu verkaufen oder zu erwerben.
Wer also nicht gleich ein komplettes Haus kaufen, sondern nur in eine einzelne Einheit investieren möchte, benötigt einen genehmigten Aufteilungsplan. Ohne dieses Dokument gäbe es keine klare Abgrenzung – so als würde man ein Stück Kuchen kaufen wollen, aber der Bäcker bietet nur den ganzen Kuchen am Stück an.
Wie wird ein Aufteilungsplan erstellt?
Ein Aufteilungsplan wird in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur angefertigt. Dabei werden die Grundrisse aller Ebenen des Gebäudes detailliert dargestellt – einschließlich Wohnungsgrenzen, Flächenangaben und gemeinschaftlich genutzter Bereiche wie Treppenhäuser, Gärten oder Keller.
Sobald die Zeichnungen fertiggestellt sind, muss der Plan beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Dort erfolgt eine amtliche Prüfung und Genehmigung, bevor der Aufteilungsplan als rechtsverbindliches Dokument gilt. Erst dann kann er gemeinsam mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingetragen werden.
Unterschied zwischen Aufteilungsplan und Grundbuch
Viele verwechseln den Aufteilungsplan mit dem Grundbuch, doch beide Dokumente erfüllen unterschiedliche Zwecke. Das Grundbuch enthält Informationen über Eigentümer, Hypotheken und Belastungen, während der Aufteilungsplan die räumliche und bauliche Struktur der Immobilie zeigt. Beide Unterlagen ergänzen sich gegenseitig: Ohne den Aufteilungsplan kann die Teilung einer Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Welche Herausforderungen gibt es beim Aufteilungsplan?
Die Erstellung eines Aufteilungsplans erfordert hohe Genauigkeit und technisches Fachwissen. Schon kleine Ungenauigkeiten – etwa fehlerhafte Maßangaben oder falsch gezogene Grenzen – können rechtliche Konsequenzen haben und den Verkauf verzögern. Daher sollte die Erstellung immer einem erfahrenen Fachplaner überlassen werden.
Man kann es sich vorstellen wie ein präzises Puzzle: Nur wenn jedes Teil exakt an seinem Platz liegt, ergibt sich ein stimmiges Gesamtbild, das rechtlich Bestand hat.
Verwandte Begriffe
Teilungserklärung, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, WEG-Verwaltung, Bauplan, Katasteramt, Eigentumswohnung, Grundriss, Immobilienbewertung.