Geerbte Immobilie verkaufen oder behalten? Tipps zur Entscheidungsfindung

Ein Nachlass bringt Erinnerungen, Verantwortung und ganz praktische Fragen mit sich. Kaum etwas symbolisiert das so deutlich wie eine geerbte Wohnung oder ein Haus. Plötzlich steht ein Objekt im Raum, das Werte bindet, Kosten verursacht, Zeit beansprucht und zugleich ein Stück Familiengeschichte ist. Damit die Entscheidung zwischen Verkauf und Behalten nicht zur endlosen Hängepartie wird, hilft ein strukturierter Blick: Zuerst müssen Pflichten und Fristen geklärt werden, anschließend die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Parallel lohnt ein nüchterner Check von Zustand, Lage, Marktperspektive und persönlicher Kapazität für Verwaltung, Vermietung oder Sanierung. Wer all dies zusammendenkt, findet schneller zu einer Lösung, die nicht nur rechtssicher ist, sondern auch wirtschaftlich trägt und den Erinnerungen gerecht wird.

Vor dem Abwägen „verkaufen oder behalten“ steht die Organisation: Die Eintragung im Grundbuch muss aktualisiert, Unterlagen zusammengetragen und – je nach Objekt – ein Energieausweis bereitgestellt werden. Rührt der Nachlass an eine Erbengemeinschaft, stellen sich zusätzlich Fragen zur Abstimmung und möglichen Wege, Uneinigkeiten zu lösen. Bei vermietetem Eigentum gilt Mieterschutz, und auch das Steuerrecht mischt mit: Erbschaftsteuer, Spekulationsregeln, laufende Abgaben und – bei Vermietung – die Einkommensteuer. Die gute Nachricht: Vieles folgt klaren Regeln, die verlässlich planbar sind. Die Herausforderung liegt weniger im „Ob“, sondern im „Wie“ und „Wann“.

Was zuerst zu klären ist: Formalitäten und Fristen

Grundbuch berichtigen und Eigentum nachweisen

Nach einem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs wichtig. Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall die Eintragung beantragt, zahlt dafür keine Gerichtsgebühren; danach fallen Gebühren an, deren Höhe sich am Verkehrswert orientiert. Rechtsgrundlage ist unter anderem § 82 GBO. Diese zweijährige Frist zur gebührenfreien Grundbuchberichtigung wird etwa von der Berliner Verwaltung so dargestellt.

Parallel wird häufig ein Erbschein oder ein notariell eröffnetes Testament als Nachweis benötigt, damit Behörden, Banken und potenzielle Käufer rechtssicher handeln können. Das schafft Klarheit gegenüber Dienstleistern, Energieversorgern und Versicherungen.

Erbe annehmen oder ausschlagen

Ist unklar, ob Verbindlichkeiten im Nachlass lasten, kann die Ausschlagung der Erbschaft in Betracht kommen. Die Frist dafür beträgt grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und der eigenen Berufung; bei besonderen Auslandsbezügen sechs Monate. Diese Frist ist gesetzlich in § 1944 BGB geregelt.

Pflichten rund ums Haus – vom Strom bis zum Dach

Mit dem Eigentum gehen laufende Verpflichtungen einher: Versicherungen, Grundsteuer, Energie, Müllentsorgung und Instandhaltung. Zusätzlich greifen energetische Mindestanforderungen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht beim Eigentümerwechsel bestimmte Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren vor, etwa die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie den Austausch alter Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind; Ausnahmen gelten insbesondere für Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Seriöse Ratgeber fassen die Pflichten und Fristen so zusammen.

Steuern verstehen: Erbschaftsteuer, Spekulationsregeln und laufende Abgaben

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim-Regeln

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab. Gesetzlich festgelegt sind unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro für Kinder; weitere Freibeträge gelten für Enkel und andere Erwerber. Diese Freibeträge finden sich in § 16 ErbStG.

Zusätzlich gibt es eine besondere Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können ein vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutztes Familienheim erbschaftsteuerfrei erwerben, wenn es unverzüglich selbst bewohnt und die Selbstnutzung über zehn Jahre fortgesetzt wird; bei Kindern gilt die Befreiung ebenfalls, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, darüber hinausgehende Flächenanteile sind steuerpflichtig. Diese Voraussetzungen und die 200-Quadratmeter-Grenze sind in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG sowie den amtlichen Hinweisen konkretisiert. Ein Wegfall der Befreiung mit Wirkung für die Vergangenheit tritt ein, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird, es sei denn, zwingende Gründe stehen entgegen.

Spekulationssteuer beim Verkauf: die Zehnjahresregel aus der Einkommensteuer

Wird eine geerbte Immobilie verkauft, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn das Objekt im Privatvermögen und innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung veräußert wird (§ 23 EStG). Eine wichtige Ausnahme: Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; diese drei Kalenderjahre müssen nicht voll durchlaufen sein.

Bei Erbschaften zählt für die Zehnjahresfrist nicht der Erbfall, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Der unentgeltliche Erwerb durch Erbfall ist keine „Anschaffung“ im Sinne des § 23 EStG; die Frist läuft fort. Das ist in der Fachliteratur und Kommentierung ebenso niedergelegt wie in praxisnahen Leitfäden zusammengefasst.

Laufende Grundsteuer: die Reform seit 2025

Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Gemeinden die Grundsteuer auf Basis der neuen Regeln und – je nach Kommune – angepasster Hebesätze. Eigentümer erhalten ihre Bescheide auf Grundlage der zuvor festgestellten Werte. Die offizielle Darstellung des Bundesfinanzministeriums und Informationsseiten der Länder weisen darauf hin.

Mietverhältnis, Leerstand oder Eigenbezug: rechtliche Leitplanken

„Kauf bricht nicht Miete“ – was ein Verkauf bei Vermietung bedeutet

Steht die Immobilie in einem laufenden Mietverhältnis, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein, die bestehenden Rechte und Pflichten bleiben bestehen (§ 566 BGB). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter strengen Voraussetzungen und mit Fristen möglich; der Schutz der Mietenden bleibt erhalten.

Erbengemeinschaft: gemeinsam verwalten oder geordnet trennen

Befinden sich mehrere Erben im Boot, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu; für Maßnahmen zur Erhaltung bestehen Erleichterungen, ansonsten gilt das Prinzip gemeinsamer Entscheidungen. Das ist in § 2038 BGB festgehalten.

Kommt keine Einigung über Vermietung, Verkauf oder Auszahlung zustande, kann die Auflösung über eine Teilungsversteigerung erfolgen. Den Antrag kann grundsätzlich jeder Miterbe beim Amtsgericht stellen; Rechtsgrundlagen finden sich im Zwangsversteigerungsgesetz. Praxisleitfäden und Übersichten erläutern Ablauf und Risiken.

Verkaufen: Vorbereitung, Unterlagen und Ablauf

Substanz, Lage und Markt einschätzen

Der erzielbare Kaufpreis hängt von Zustand, Energieeffizienz, Lagequalität, Grundstücks- und Wohnfläche sowie von Angebot und Nachfrage ab. Vor einem Verkauf empfiehlt sich eine ehrliche Zustandsaufnahme: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit, energetische Standards und eventuelle Altlasten. Ein Gutachten oder eine qualifizierte Wertermittlung bringt Klarheit über den Verkehrswert und vermeidet unrealistische Erwartungen.

Haushaltsauflösung und Entrümpelung

Wird eine Immobilie nicht weiter bewohnt und soll bereit für Verkauf oder Vermietung gemacht werden, steht eine Haushaltsauflösung an und das meiste muss entsorgt werden. Voraussetzung ist ein geplanter Ablauf: Sichten, dokumentieren, verwertbare Stücke vermitteln, unwiederbringliches sichern, fachgerecht entsorgen. Ein aufgeräumtes Objekt verkauft sich schneller und leichter.

Energieausweis bereithalten

Beim Verkauf ist in aller Regel ein Energieausweis erforderlich. Spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen; Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz. Die Verbraucherzentrale fasst die Pflichten verständlich zusammen und nennt auch Ausnahmen.

Notar und Kaufvertrag

Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich nichtig; § 311b BGB regelt die Formpflicht. Üblich sind außerdem eine Auflassungsvormerkung, die Prüfung von Belastungen und kommunalen Vorkaufsrechten sowie die geordnete Kaufpreisabwicklung über das Notariat.

Maklercourtage: seit Ende 2020 meist hälftige Teilung

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020: Eine einseitige Überwälzung der Maklerprovision auf die Käuferseite ist nicht mehr möglich; in der Praxis wird die Provision häufig hälftig geteilt, wenn beide Seiten einen Maklervertrag haben. Gesetzliche Grundlage ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Behalten: Eigennutzung, Zwischenvermietung oder langfristige Anlage

Selbst einziehen: zwischen Emotion, Kosten und Steuer

Ein Eigeneinzug kann sinnvoll sein, wenn die Lage passt und die Immobilie mit überschaubarem Aufwand den eigenen Bedürfnissen angepasst werden kann. Für die erbschaftsteuerliche Familienheim-Befreiung ist – wie oben erläutert – die unverzügliche und langfristige Selbstnutzung entscheidend; bei Kindern zählt die 200-Quadratmeter-Grenze. Wer kurzfristig verkauft, sollte die Spekulationsregeln prüfen; bei durchgehender Selbstnutzung über das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Jahre bleibt der Gewinn einkommensteuerfrei.

Vermieten: Einnahmen, Aufwand und Pflichten

Als Kapitalanlage kann die geerbte Immobilie ein solider Vermögensbaustein sein. Neben laufenden Mieten stehen jedoch Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagenbildung und – je nach Baujahr – energetische Nachrüstpflichten. Steuerlich gehören die Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; Werbungskosten (etwa Hausverwaltung, Instandhaltung, Schuldzinsen) sowie die Abschreibung mindern die steuerliche Last. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare Abschreibung von 3 Prozent jährlich; daneben existiert – bei Vorliegen der Voraussetzungen – eine degressive AfA für den Wohnungsbau. Fachbeiträge erläutern die Sätze und die Abgrenzung zur Sonderabschreibung.

Für die Praxis bedeutet das: Die Nettomietrendite sollte die laufenden Kosten inkl. Rücklagen und Risikoaufschläge decken. Ein professionelles Mietermanagement – von der Mieterauswahl bis zur Nebenkostenabrechnung – spart Zeit und Nerven. Besteht bereits ein Mietverhältnis, laufen die bestehenden Verträge weiter; ein Verkauf befreit nicht aus Pflichten.

Entscheidungsmatrix: Woran sich „verkaufen oder behalten“ festmachen lässt

Recht und Steuern sauber prüfen

Ist die Grundbuchberichtigung innerhalb der Frist machbar und sind alle Nachweise vorhanden? Greift die Familienheim-Befreiung, und wenn ja, in welchem Umfang? Liegt der Erwerb der Immobilie durch den Erblasser länger als zehn Jahre zurück, sodass ein Verkauf einkommensteuerlich unproblematisch wäre? Oder lässt sich die Selbstnutzung für die Drei-Kalenderjahre-Regel stimmig umsetzen? Wer diese Punkte systematisch abklärt, vermeidet spätere Überraschungen.

Objektzustand und Investitionsbedarf ehrlich bilanzieren

Ein energetisch schwacher Altbau mit Sanierungsstau verlangt mehr Einsatz als eine gepflegte Wohnung im guten Effizienzbereich. Gerade nach einem Eigentümerwechsel können GEG-Pflichten kurzfristig Investitionen auslösen, etwa Rohrdämmung oder Kesseltausch. Die damit verbundenen Kosten, Handwerkerverfügbarkeit und Dauer der Arbeiten gehören in jede Planung.

Erbengemeinschaft einbinden oder Konflikte lösen

Mehrere Miterben bedeuten Abstimmungsbedarf. Lassen sich faire Auszahlungen organisieren, ist ein freihändiger Verkauf häufig der bessere Weg. Verhärtete Fronten hingegen führen nicht selten zur Teilungsversteigerung – rechtlich möglich, praktisch jedoch oft mit Preisabschlägen und Nebenkosten verbunden. Eine außergerichtliche Einigung spart Zeit, Geld und Nerven.

Markt und Alternativen abwägen

Der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen. Zinsniveau, lokale Nachfrage, Neubauaktivität und Bevölkerungsentwicklung beeinflussen erzielbare Preise ebenso wie Mikrolage und Objektart. Wer behalten möchte, kann Zwischenlösungen wählen: befristete Vermietung, möblierte Vermietung bei Stadtlagen mit hoher Fluktuation, Teilverkauf von Miteigentumsanteilen innerhalb der Familie oder eine spätere Eigennutzung. Jede Variante sollte in Ruhe kalkuliert werden – mit Blick auf Einkommensteuer, Instandhaltung und Liquidität.

So sieht ein geordneter Verkaufsprozess aus

Unterlagen, die Käufer und Notar erwarten

Typischerweise gehören dazu ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, genehmigte Bauunterlagen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, der Energieausweis, Protokolle und Wirtschaftsplan der WEG bei Eigentumswohnungen, Nachweise über Modernisierungen, Wartungsunterlagen der Heizung, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen bei vermieteten Objekten. Je vollständiger die Mappe, desto reibungsloser die notarielle Abwicklung. Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen.

Vermarktung, Preisfindung, Abschluss

Die Preisfindung orientiert sich am Verkehrswert und an real erzielbaren Preisen vergleichbarer Objekte. Fotografien, Grundrisse und ein prägnantes, vollständiges Exposé erhöhen die Reichweite. Für die Vermittlung wird oft ein Makler beauftragt; seit Ende 2020 ist die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien gesetzlich geregelt. Der Abschluss erfolgt beim Notar; Kaufpreisfälligkeit, Besitzübergang und Schlüsselübergabe sind vertraglich fixiert und werden meist an Bedingungen wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung geknüpft.

Behalten mit Plan: Eigennutzung und Vermietung langfristig tragfähig machen

Eigennutzung solide vorbereiten

Wer einzieht, plant Umbauten, Modernisierungen und einen realistischen Zeitrahmen. Für nachlassbedingte Modernisierungen können Förderprogramme infrage kommen; energetische Maßnahmen sind häufig förderfähig. Gleichzeitig ist zu prüfen, ob die eigene Lebenssituation die Immobilie dauerhaft trägt – Entfernung zur Arbeit, Raumprogramm, Barrierefreiheit, Nachbarschaft und Infrastruktur.

Vermietung professionell aufstellen

Zur Vermietung gehören klare Mietverträge, geordnete Nebenkostenabrechnungen, regelmäßige Instandhaltung und Rücklagen. Steuerlich sind die Spielregeln eindeutig; die Abschreibung mindert langfristig die Steuerlast. Für Neubauten nach dem 31. Dezember 2022 beträgt die lineare Abschreibung 3 Prozent pro Jahr, gegebenenfalls ergänzt durch degressive Abschreibungstatbestände.

Fazit: Die beste Entscheidung folgt einem klaren Fahrplan

Ob Verkauf oder Behalten – die Weichen stellt ein geordneter Prozess. Am Anfang stehen die Formalitäten: Grundbuchberichtigung innerhalb der gebührenfreien Frist, Nachweise und Unterlagen. Es folgen die steuerlichen und rechtlichen Leitplanken: Freibeträge nach § 16 ErbStG, die Familienheim-Regeln mit Zehnjahresbindung und 200-Quadratmeter-Grenze bei Kindern, die Spekulationsregeln des § 23 EStG mit der fortlaufenden Zehnjahresfrist aus der Anschaffung des Erblassers und die neue Grundsteuer seit 2025. Währenddessen klärt eine nüchterne Bestandsaufnahme den technischen Zustand und den Investitionsbedarf, insbesondere mit Blick auf GEG-Pflichten nach Eigentumswechsel. Bei vermieteten Objekten bleibt der Mieterschutz bestehen, und im Streit der Erbengemeinschaft bietet das Gesetz Wege, geordnet zu einer Lösung zu kommen.

Verkaufen überzeugt, wenn der Marktpreis stimmt, kein langfristiger Investitionswille besteht oder wenn ein schneller, sauberer Schnitt Streit vermeidet. Behalten trägt, wenn Lage und Objektqualität passen, die laufenden Verpflichtungen leistbar sind und eine klare Nutzungsperspektive existiert – Eigennutzung oder gut organisierte Vermietung. In beiden Fällen gilt: Mit sortierten Unterlagen, verlässlicher Bewertung, korrekter Beurkundung und einem realistischen Blick auf Kosten und Zeit gelingt die Entscheidung – und die Immobilie findet ihren Platz, wirtschaftlich stimmig und den Erinnerungen gerecht.