Wenn Wohnungsanfragen einmal mit „Schneider“ schnell beantwortet werden und einmal mit einem pakistanisch klingenden Namen ins Leere laufen, wirkt das wie ein Muster – und genau darum ging es in einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH I ZR 129/25). Karlsruhe hat am 29. Januar 2026 entschieden: Nicht nur Vermieter, auch Immobilienmakler können nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) zur Verantwortung gezogen werden, wenn Interessentinnen und Interessenten wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt werden. In dem konkreten Fall muss ein Makler 3.000 Euro Entschädigung zahlen.
Worum es in dem Fall ging
Ausgangspunkt war die Suche nach einer Mietwohnung im hessischen Groß-Gerau. Eine Frau fragte über ein Online-Formular einen Besichtigungstermin an – unter ihrem eigenen Namen, der pakistanische Wurzeln erkennen lässt. Es kam jeweils die Rückmeldung, es seien keine Termine mehr verfügbar. Danach wurden nahezu identische Anfragen mit typisch deutsch klingenden Nachnamen versendet. Dieses Mal folgten zeitnah Einladungen zur Besichtigung. Der Konflikt landete vor Gericht, weil die Frau die Absagen als Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft wertete und eine Entschädigung verlangte.
Eine juristisch besonders wichtige Frage steckte im Hintergrund: Kann ein Makler überhaupt haften, obwohl der spätere Mietvertrag in der Regel zwischen Vermieter und Mieter zustande kommt? Der BGH hat diese Frage nun klar beantwortet und damit eine Linie bestätigt, die in den Vorinstanzen bereits angelegt war.
Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Der BGH hat den Makler als Anspruchsgegner akzeptiert und einen Entschädigungsanspruch nach dem AGG bejaht. Kerngedanke: Wer den Zugang zu Wohnraum „anbahnt“ und dabei unzulässig aussortiert, kann selbst gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen. Damit entsteht keine Schutzlücke, in der sich diskriminierendes Verhalten in der Vermittlungspraxis verstecken könnte. Der Makler schuldet in dem Fall 3.000 Euro und zudem die Erstattung von Rechtsanwaltskosten.
Wichtig ist auch, was das Urteil nicht ist: Es ist keine Freigabe für pauschale Vermutungen, aber ein deutliches Signal, dass „Name als Filter“ rechtlich riskant ist – egal, ob es als interne Sortierung passiert oder in Formulierungen, die im Ergebnis Menschen wegen Herkunft ausschließen. Im Zentrum steht die Benachteiligung aus ethnischen Gründen, nicht eine bestimmte Wortwahl in einem Inserat.
Warum „Testing“ hier eine große Rolle spielte
Im Verfahren spielte der Nachweis eine zentrale Rolle, dass sich bei ansonsten ähnlichen Angaben nur der Name unterschied – und genau dann die Reaktion kippte. Solche Vergleichsanfragen werden im Alltag oft als „Testing“ bezeichnet. Der BGH hat es im Kern nicht als Trick abgetan, sondern als zulässige Methode, um mögliche Benachteiligung sichtbar zu machen, solange ein ernsthaftes Interesse an der Wohnung besteht.
Für die Praxis bedeutet das: Wer mit Terminknappheit argumentiert, muss erklären können, warum bei bestimmten Anfragen plötzlich doch Slots auftauchen. Je konsistenter das Muster, desto schwieriger wird die Verteidigung. Entscheidend ist dabei nicht ein einzelner Vorgang, sondern das Gesamtbild aus Reaktionen, Zeitpunkten und Inhalt der Kommunikation.
Folgen für Makler, Vermieter und den Wohnungsmarkt
Für Makler steigt das Haftungsrisiko spürbar. Wer Anfragen vorsortiert, Termine vergibt oder Kommunikation steuert, bewegt sich rechtlich nicht im „neutralen Vorraum“, sondern mitten im Anwendungsbereich des Diskriminierungsschutzes. Das Urteil legt nahe, dass Vermittlungsbüros ihre Abläufe so organisieren müssen, dass Herkunft oder vermutete Herkunft bei der Terminvergabe keinen Einfluss haben.
Auch Vermieter dürften genauer hinschauen, wie beauftragte Dienstleister arbeiten. Denn wenngleich die Haftung des Maklers im Vordergrund steht, bleibt Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe insgesamt ein Reputations- und Rechtsrisiko. Ein professionelles Vergabesystem, klare Dokumentation von Terminen und nachvollziehbare Kriterien bei der Auswahl können Konflikte entschärfen, bevor sie vor Gericht landen.
Inhaltlich passt das Urteil in eine Debatte, die seit Jahren schwelt: Der Wohnungsmarkt ist angespannt, und genau in angespannten Märkten verfestigen sich Ausschlussmechanismen besonders leicht. Karlsruhe setzt nun einen juristischen Marker, dass ethnische Benachteiligung nicht nur moralisch verwerflich, sondern auch finanziell spürbar sein kann.
Einordnung: Was die Entscheidung konkret verändert
Neu ist nicht das Verbot, Menschen wegen ihrer Herkunft beim Zugang zu Wohnraum schlechter zu stellen. Neu und praktisch bedeutsam ist, dass Vermittler als eigene Verantwortliche greifbar werden, wenn sie diskriminierende Auswahl in der Anbahnungsphase umsetzen. Wer also glaubt, mit einem „deutschen Namen“ ließe sich intern problemlos sortieren, muss damit rechnen, dass dies als Benachteiligung bewertet und mit Entschädigung sanktioniert wird.
Damit verschiebt sich die Dynamik in Streitfällen: Betroffene müssen nicht zwingend den Vermieter „hinter“ dem Vorgang identifizieren, wenn das diskriminierende Verhalten bereits bei der Kontaktaufnahme durch den Makler sichtbar wird. Für Kanzleien, Beratungsstellen und auch Gerichte entsteht zugleich ein klarerer Rahmen, wie solche Fälle geprüft werden können.
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 entschieden, dass Makler bei Diskriminierung in der Wohnungssuche nach dem AGG haften können. Der konkrete Fall zeigt, wie stark ein Name über Zugangschancen entscheiden kann – und dass Vergleichsanfragen als Beweismittel Gewicht bekommen, wenn ein plausibles Muster erkennbar ist. Für die Immobilienvermittlung bedeutet das Urteil vor allem eines: Auswahl und Terminvergabe müssen so laufen, dass Herkunft keinerlei verstecktes Kriterium wird.
Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 025/2026 vom 29.01.2026 („Wohnungsmakler schuldet Schadensersatz wegen Benachteiligung einer Mietinteressentin aus ethnischen Gründen“): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026025.html
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