Markt

Wenn der Mieter nicht mehr zahlt Spagat zwischen Mieterschutz und effektiver Beitreibung

Wenn das Geld für die Miete nicht reicht, brauchen Dienstleister viel Fingerspitzengefühl bei der Beitreibung.

Deniz Tuac, Rechtsanwalt bei der Hamburger KSP Kanzlei Dr. Seegers, Dr. Frankenheim, über externes Forderungsmanagement für Wohnraummietverhältnisse.


07.02.2016 um 17:17 Uhr
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Die Wohnungsmietrückstände befinden sich nach wie vor auf einem hohen Niveau. Trotz erheblicher Rückgänge verzeichnet der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bei seinen Mitgliedsunternehmen 2014 Rückstände von 402 Millionen Euro. Selbst bei konservativer Betrachtung dürften sie 2015 bundesweit bei rund 1,5 Milliarden Euro gelegen haben.

Dabei gibt es große regionale Unterschiede: Während in angespannten Wohnungsmärkten eine Vielzahl von geeigneten Bewerbern zu Verfügung stehen und so das Ausfall- beziehungsweise Rückstandsrisiko bereits im Vorfeld minimiert werden kann, finden Vermieter in Regionen mit einer hohen Leerstandquote, beispielsweise in Sachsen-Anhalt, oft überhaupt keine Bewerber.

Der grundsätzlich rückläufige Trend bei den Mietschulden ist unter anderem der Erkenntnis von Vermietern geschuldet, dass zur Vermeidung von Mietschulden die maßgeblichen Anstrengungen bereits im Vorfeld zu leisten sind. Neben der Einholung von Selbstauskünften der Mieter sind Bonitätsauskünfte, etwa durch die Schufa, bereits weit verbreitet. Zudem haben viele Eigentümer und Wohnungsunternehmen erkannt, dass die Entschärfung eines Streits zu jedem Zeitpunkt noch in Betracht kommt, mehr noch die Vermeidung eines Streits, insbesondere eines Rechtstreits, im Vordergrund stehen sollte. Hierzu bedienen sich die Wohnungsunternehmen mehr und mehr informeller Verfahren, wie etwa der Hilfe von Konfliktmanagern oder von öffentlichen Schuldnerberatungseinrichtungen.

Zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig?

Gerade der Umgang mit Schuldnern von Wohnraummieten erfordert dabei ein Höchstmaß an Sensibilität und Professionalität vom externen Dienstleister. Häufig befinden sich die säumigen Mieter in einer außerordentlich angespannten Lebenslage. Die Wohnung als die Privatsphäre garantierender Raum steht in der Reihenfolge der zu begleichenden monetären Verpflichtungen weit oben, wenn nicht sogar an erster Stelle. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein mit den Mietzahlungen im Verzug befindlicher Mieter im Vorfeld womöglich weiteren Gläubigern – etwa Telekommunikationsanbietern, Vereinen, Banken und Versicherungen – säumig geblieben ist.

Diese bei offenen Wohnungsmieten häufig anzutreffende Situation stellt auch externe Dienstleister im Forderungsmanagement vor besondere Herausforderungen. Um ein Ziel definieren zu können, ist daher die Frage, ob der Mieter zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig ist, von zentraler Bedeutung. Der Mieter muss sich dabei einem Dienstleister gegenübersehen, der die rechtlichen Besonderheiten des Wohnraummietrechts kennt und beachtet und sich mit seinen gegebenenfalls bestehenden Einwendungen ernsthaft auseinandersetzt.

Zahlungsziele definieren

Die Entscheidung des Gesetzgebers an die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen erhöhte Anforderungen zu stellen, ist dabei grundsätzlich nicht in Frage zu stellen. Vielmehr sollte diese Erkenntnis dazu führen, gemeinsam mit dem Mieter Zahlungsziele zu definieren, die der tatsächlichen Situation des Mieters gerecht werden. Neben Ratenzahlungen kann der Mieter auch die Forderungen aus dem Mietverhältnis anerkennen, das heißt unstreitig stellen. Das hat zur Folge, dass die offene Miete auch während des Mietverhältnisses mit der Kaution aufgerechnet werden kann. Dem Vermieter steht in diesem Fall ein Kautionsauffüllungsanspruch zu, den er wiederum unter Gewährung von adäquaten Raten verfolgen kann. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Bestreitet der Mieter die Mietforderung und ist diese nicht rechtskräftig festgestellt worden, ist der Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses tabu.

Das bedeutet nicht, dass die Kündigung und Räumungsaufforderung sowie deren gerichtliche Geltendmachung stets die Ultima Ratio sein muss. Im Gegenteil: Einige Mietverhältnisse verlangen – nach Feststellung der rechtlichen Voraussetzungen – eine zügige Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens sowie die zeitnahe Zwangsvollstreckung. Dies gilt nicht nur für die naheliegenden Fälle von Mietnomadentum, sondern auch, wenn der Vermieter oder der externe Dienstleister schlicht die mangelnde Zahlungsbereitschaft des Mieters ausgemacht hat. Die Feststellung mangelnder Zahlungsbereitschaft ist dabei nur durch eine unmittelbare und persönliche Kommunikation mit dem Mieter möglich.

Achtung Räumungsschutz

Dem Vermieter von Wohnraum sollten dabei keine falschen Illusionen gemacht werden: Eine Kündigung – und die Erhebung einer Räumungsklage – münden selbst dann nicht immer in der Übergabe der Mietsache durch den Mieter, wenn die fristlose Kündigung (etwa aufgrund von Zahlungsverzug) begründet war. So kann der Mieter die fristlose Kündigung des Vermieters noch im Gerichtsverfahren durch Zahlung der gesamten offenen Miete innerhalb der gesetzlichen Frist zu Fall bringen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Daneben kommt eine Vollstreckung häufig durch Räumungsschutz ins Stocken. Die Gerichte gehen allerdings bei der Prüfung von Räumungsschutz(-anträgen) – etwa bei der Gewährung von Räumungsfristen (§ 721 ZPO) oder von Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO: nur auf Antrag des Schuldners) – sehr gewissenhaft und dem Gesetzeszweck entsprechend restriktiv vor.

Was externe Dienstleister berücksichtigen müssen

Neben dem für den Vermieter imagewahrenden und respektvollen Umgang mit dem Mieter, steht mal die Geltendmachung der Miete, mal die Herausgabe der Wohnung im Vordergrund. Die Zielsetzung kann sich dabei jederzeit ändern. Vor diesem Hintergrund darf der Dienstleister die dem Mieterschutz geschuldeten Besonderheiten des Wohnraummietrechts nicht aus den Augen verlieren. Nur so kann eine in diesem Sinne effektive und nachhaltige Beitreibung von Mietforderungen gelingen.

Die Scheu einiger Wohnungsunternehmen, die Beitreibung (weitestgehend kostenneutral) auszulagern, ist sicherlich auch dem Umstand geschuldet, dass externen Dienstleistern oftmals nicht das notwendige Fingerspitzengefühl bei der Geltendmachung offener Wohnraummieten zugetraut wird. Dabei ist diese Scheu für standesrechtlich verpflichtete Dienstleister nicht nur unbegründet, sondern vor dem Hintergrund, dass die Mieter aufgrund des bereits eingetretenen Verzuges auch zur Zahlung der angefallenen Kosten der Rechtsverfolgung verpflichtet sind, betriebswirtschaftlich wenig sinnvoll.

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