Thema Regulierung

Susanne Schiesser von Arnecke Sibeth Mietrecht: Auch die „doppelte Schriftformklausel“ ist unwirksam

Das Empfangsgebäude des Bundesgerichtshofs (BGH).

Angesichts eines ziemlich verqueren Falles, der auch das mietrechtliche Schriftformerfordernis betraf, konnte der BGH die Frage der Vertragsänderung jetzt auch für die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel klären. Susanne Schiesser, Rechtsanwältin und Partnerin bei Arnecke Sibeth, erklärt den Fall.


19.05.2017 um 10:20 Uhr
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Die meisten Verträge können auch mündlich abgeschlossen und geändert werden. Dies gilt  auch im Mietrecht, wenn man von der schriftlichen Erfordernis für Mietverträge absieht, die eine feste Laufzeit von länger als einem Jahr haben. An diesem Grundsatz ändert auch eine Formularklausel nichts, die sehr häufig in Gewerbemietverträgen am Ende vereinbart wird und besagt, dass die Parteien weder die Vorschriften des Vertrags noch diese Klausel selbst mündlich oder auch stillschweigend abändern dürfen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden hat. Für die sogenannte „einfache Schriftformklausel“, nach der nur der Vertrag nicht geändert werden darf, sehr wohl aber die Klausel selbst mündlich oder stillschweigend abgeändert werden kann und damit einer Vertragsänderung Tür und Tor geöffnet war, hatte der BGH dies bereits vor einigen Jahren entschieden. Angesichts eines ziemlich verqueren Falles, der auch das mietrechtliche Schriftformerfordernis betraf, konnte der BGH diese Frage jetzt auch für die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel klären.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Parteien einen unbefristeten (und damit nicht dem strengen Schriftformerfordernis im Mietrecht unterliegenden) Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen. Später hatte der Vermieter in einem Brief einer Erweiterung des Nutzungszwecks zugestimmt. Diese Änderung des Nutzungszwecks wurde zunächst Vertragsinhalt, obwohl sie nicht dem Schriftformgebot entsprach, weil sie nur einseitig schriftlich niedergelegt wurde. Der Grund: zu diesem Zeitpunkt hatte der Vertrag noch eine unbestimmte Laufzeit und fiel damit nicht unter das Schriftformgebot.

Einige Jahre später vereinbarten dann die Parteien – schriftformkonform in einem beidseitig unterzeichneten Nachtrag –, dass das Mietverhältnis ab sofort auf zwei Jahre befristet sein und dann enden sollte. Damit galt ab diesem Zeitpunkt das Schriftformgebot. Da aber die frühere Änderung des Nutzungszwecks nur einseitig schriftlich vereinbart und eine beidseitig unterzeichnete Vereinbarung (zu einem Zeitpunkt nach Abschluss der Befristung) nicht nachgeholt wurde, konnte der Vermieter wegen Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses vorzeitig kündigen. Der Mieter berief sich jedoch auf die „doppelte Schriftformklausel“: Streng angewendet, ist die Vereinbarung über die Änderung des Nutzungszwecks gar nicht Vertragsinhalt geworden, weil sie eben nicht der Schriftform entsprochen hatte, und damit verstößt der Nachtrag mit seiner nachträglichen Befristung auch nicht gegen das Schriftformgebot und führt nicht zu einem vorzeitigen Kündigungsrecht des Vermieters.

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