Investment

Apleona managt Fonds von Falk, HCI und Wölbern „Arbeiten erst im zweiten Schritt an der Immobilie“

Jan Petersen ist seit Oktober 2013 Geschäftsführer der Apleona GVA Fondsmanagement.

Apleona GVA Fondsmanagement betreut geschlossene Fonds fremder Initiatoren. Meist, weil es nicht mehr so gut läuft beim Emissionshaus oder dem Fonds. Geschäftsführer Jan Petersen über Strukturierung, Notverkäufe und Bonbons.


06.09.2017 um 09:21 Uhr
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DIE IMMOBILIE: Als Fondsmanager für Dritte sind Sie darauf spezialisiert, Immobilienportfolios in Schieflage wieder auf in Spur zu bringen. Bei den derzeit guten Zeiten an den Immobilienmärkten dürften Sie nicht viel zu tun haben.
Jan Petersen: Also, wir können uns nicht beklagen. Wir managen zurzeit rund 100 Fonds fremder Emissionshäuser. Außerdem übernehmen wir Beratungsmandate von Banken, strukturieren Portfolios und setzen Exit-Strategien für institutionelle Investoren um. Wir haben beispielsweise viel Know-how in Sachen grenzüberschreitender Transaktionen und den Doppelbesteuerungsabkommen, das sehr gefragt ist.

DIE IMMOBILIE: Was heißt das? Geben Sie doch mal ein konkretes Beispiel für so eine Strukturierung.
Petersen: Wir haben bereits seit 2012 an einer Strukturierung gearbeitet, mit der Investoren durch die Nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen die Körperschaftsteuer oder bei be-stimmten Eigentumsverhältnissen die Grunderwerbsteuer sparen. Konkret: Wir hatten ein niederländisches Büroimmobilien-Portfolio im Wert von 180 Millionen Euro. 50 Prozent davon waren mit Eigenkapital, 50 Prozent mit Fremdkapital finanziert. Dann kam die Immobilienkrise, die Preise rutschten in die Tiefe. 2011 hat man festgestellt, dass das Eigenkapital aufgebraucht ist und die Bank eine Wertberichtigung in ihrer Bilanz bilden muss. 2013 sah es immer noch nicht besser aus: Eigenkapital weg, und die Bank hatimmer noch Verlust gemacht. Die Suche nach einem Käufer für die Immobilien, der die Preisvorstellungen der Bank erfüllen konnte, blieb erfolglos. 2015 wurden die Kredite fällig, und es gab keinen adäquaten Käufer. Sowohl asiatische als auch amerikanische Investoren zögerten damals noch mit dem Markteintritt.

DIE IMMOBILIE: Und dann?
Petersen: Bei einem Not leidenden Immobilienkredit muss die Bank, die durch den Wertverlust quasi wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilien geworden ist, entscheiden, ob sie realisiert oder auf den Cashflow setzt. Ganz simpel.

DIE IMMOBILIE:
Also hat die Bank verkauft?
Petersen: Nein, die Banken haben in der Krise gelernt, was ein Notverkauf der Immobilie bedeutet und dass dies entsprechend den Preis der Immobilie weiter senkt. Wir haben der Bank daher zwei Varianten vorgeschlagen. Erstens: reiner Asset Deal, bei dem die Bank uns und damit dem Fonds genügend Zeit einräumt, die Immobilie geordnet und möglichst in einem besseren Marktumfeld zu verkaufen. Zweitens: Verkauf des Kredits an einen Dritten, der willens und in der Lage ist, die Immobilie weiter zu finanzieren und bei Bedarf neue Liquidität zur Verfügung zu stellen.

DIE IMMOBILIE: Was ist es geworden?
Petersen: Die Bank hat den Kredit verkauft. Dafür wurde dieser zunächst umstrukturiert, damit er optimal zum Business-Plan des Käufers passt. Der Kredit wurde in verschiedene Tranchen aufgeteilt und zu neuen Konditionen verlängert. Das Reporting wurde auf die Belange des neuen Kreditgebers angepasst. Die Fonds-Kommanditgesellschaft (KG) hat also einen neuen Kreditgeber bekommen. In einem zweiten Schritt wurden dann die Immobilien an die Komplementäre der jeweiligen Fonds-KGs verkauft. Und die Komplementäre wurden anschließend von niederländischen Investoren übernommen. Lange Rede, kurzer Sinn: Den Fonds-KGs wurde über diesen Deal eine ordentliche, insolvenzfreie Liquidation ermöglicht, und für die Investoren war die Übertragung der Immobilien grunderwerbsteuerfrei, anders als es bei einem reinen Asset Deal gewesen wäre.

DIE IMMOBILIE: Was genau war der Trick?
Petersen: Wenn in Holland nicht mehr als ein Drittel der Anteile an einer Immobiliengesellschaft übertragen wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Sie brauchen also mindestens vier Käufer, die unabhängig voneinander sind. Und die haben wir gefunden. Über das Doppelbesteuerungsabkommen muss dann auch in Deutschland beispielsweise keine Körperschaftsteuer gezahlt werden.

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