Thema Offene Immobilienfonds

Immobilien-Zweitmarkt Secondaries: Einstieg durch die Hintertür

Teil des Ganzen: Auf dem Secondaries-Markt können sich Investoren Anteile an institutionellen, nicht gelisteten Fonds kaufen und bekommen so noch Zugang zu attraktiven Objekten.

Der Zweitmarkt für institutionelle, nichtgelistete Fonds ist in Deutschland noch wenig bekannt. Doch der Handel mit Secondaries macht das institutionelle Immobilienfondsgeschäft liquider und liefert Investoren einen weiteren Zugang zu attraktiven Objekten.

Von: Sabine Groth
06.03.2017 um 14:55 Uhr
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Im November 2015 brachte Calpers Schwung in den Markt für Real Estate Secondaries. Der kalifornische Pensionsfonds für den öffentlichen Dienst räumte sein Portfolio auf und trennte sich von Anteilen an 43 Immobilienfonds. Käufer war die Blackstone-Tochter Strategic Partners Fund Solutions. Kaufpreis: 3 Milliarden Dollar. Das ist der mit Abstand größte Deal im Immobilien-Zweitmarkt.

Gemeint ist der Zweitmarkt für institutionelle, nichtgelistete Fonds. Bei diesem in Deutschland noch wenig bekannten Markt kauft ein Investor einen Fondsanteil nicht klassisch auf dem Primärmarkt vom Asset Manager, sondern übernimmt den Anteil von einem Investor aus dem Fonds, der diesen loswerden will. Der Preis ist reine Verhandlungssache. Er kann dem Nettoinventarwert (NAV) entsprechen. Es werden aber auch Anteile mit deutlichen Abschlägen gehandelt, für andere hingegen wird sogar eine Prämie gezahlt.

Solche Transaktionen können sowohl in geschlossenen als auch in offenen institutionellen Fonds erfolgen. In der einfachen Variante kauft ein Interessent genau den Anteil eines Investors im Fonds. Ebenso könnte ein Neuinvestor aber auch gleich mehrere Investoren aus dem Fonds heraus kaufen. Oder andersherum: Ein Großanteilseigner gibt seine Beteiligung an mehrere Neuinvestoren weiter.

Vorbild für den Markt ist der schon länger etablierte Zweitmarkt im Private-Equity-Bereich. Um die Jahrtausendwende boomte das Segment der Private-Equity- und Venture-Capital-Fonds. Nach dem Platzen der Dotcom-Blase brauchten viele Investoren Liquidität und mussten ihre Fondsanteile abstoßen. Ab 2003 stieg das Transaktionsvolumen auf dem Zweitmarkt daher stark. Mittlerweile wird längst nicht mehr nur aufgrund von Notsituationen gehandelt, und Private-Equity-Secondaries-Fonds sind ein gefragtes Anlagevehikel.

Auch für den Immobilien-Ableger des Zweitmarkts war der Auslöser des ersten stärkeren Wachstums eine Krise: die globale Finanzkrise. Erst ab 2011 sei nennenswertes Volumen zu verzeichnen gewesen, so Andy Nick von Greenhill Congent, eine auf Secondaries spezialisierte Beratungsfirma. Er schätzt das Volumen im Immobilienbereich für 2011 auf rund 2 Milliarden Dollar. Damals begannen Investoren ihre hohe Gewichtung an risikoreichen Strategien, die sie im Boom vor der Finanzkrise aufgebaut hatten, wieder abzubauen. „Pensionskassen und große Stiftungen haben nach der Finanzkrise vor allem in den USA den Zweitmarkt genutzt, um ihre Gewichtungen zu verschieben. Opportunistische Fonds waren damals mit hohen Abschlägen auf den Nettoinventarwert zu haben“, so Thomas Kallenbrunnen, Leiter der Asset-Klasse Immobilien bei Helaba Invest. Hinzu kamen Banken und Versicherer, die ihre Portfolios aufgrund neuer Regulierungen anpassen mussten.

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