Thema Regulierung

Crowdinvesting unter Beschuss Bundesregierung will Schwarmfinanzierung regulieren

Bergfürst startete kürzlich in Deutschland zum ersten Mal die Schwarmfinanzierung für eine ausländische Immobilie.

Die Politik plant die Neuregulierung der Schwarmfinanzierung. Im Visier hat man insbesondere das Immobilien-Crowdinvesting.


19.04.2017 um 13:15 Uhr
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Die Bundesregierung plant, Schwarmfinanzierungen künftig strenger zu regulieren. Das ist das Ergebnis der Kleinen Anfrage der Grünen im Bundestag „Entwicklung und Verbraucherschutz beim Crowdfunding in Deutschland nach dem Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes". Besonders Immobilien-Crowdinvesting scheint dem Gesetzgeber ein Dorn im Auge zu sein. Im Rahmen der Aufsichtstätigkeit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) stellt man sich etwa die Frage, ob bestimmte Plattformen allein deshalb gegründet und betrieben werden, um das eigene Produkt oder das eines verbundenen Unternehmens zu vertreiben. In derartigen Fällen bestehe die Gefahr eines Interessenskonflikts. In ihrem Evaluierungsbericht schlägt die Bundesregierung daher vor, auf potentielle Umgehungsmöglichkeiten und Interessenskonflikte zu reagieren. Zudem könnten erleichterte Finanzierungen von Immobilien zu Überbewertungen führen, die auf Immobilienmärkten Auslöser systemischer Finanzkrisen sein können. Vor dem Hintergrund, dass für Immobilienprojekte ausreichend anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, könnte aus Sicht der Bundesregierung erwogen werden, Immobilienfinanzierungen aus dem Anwendungsbereich des § 2a Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) auszunehmen. Die Immobilienfinanzierung macht etwa zwei Drittel aller Schwarmfinanzierungen in Deutschland aus.

Crowdinvesting-Plattformen für Immobilienprojekte wie etwa iFunded, Zinsland und Exporo drohen Konsequenzen

iFunded.de unterstützt die Einschätzung der Bundesregierung zu einer möglichen Regulierung des Crowdinvestings. „Wir teilen die Ansicht der Bundesregierung. Die Ausnahme zur Prospektpflicht bei Nachrangdarlehen bis zu einer Höhe von 2,5 Millionen Euro ist nicht das geeignete Mittel, um Anleger zu schützen, wenngleich es den Plattformen das Geschäft auf Grund der geringeren Kosten für die Emittenten erleichtert und somit ein entscheidender Wachstumstreiber für Crowdfunding in Deutschland ist“, sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded.de, einer der Crowdinvesting-Plattformen mit Fokus auf Immobilien.

Private Investoren können sich derzeit bei der überwiegenden Anzahl der Plattformanbieter nur über ein Nachrangdarlehen an Immobilien auf den Plattformen beteiligen. Sie sind damit gegenüber anderen Kreditgebern wie Banken im Nachteil und haben zudem keinerlei Mitspracherechte. Das Risiko liegt somit auf Seiten der Kleinanleger", so Stephan. „Es ist kein Wunder, dass Crowdinvesting vor allem im Immobilienbereich noch nicht den großen Durchbruch erzielt hat, wenngleich die Wachstumsraten enorm sind. Ziel ist, dass sich Crowdinvesting auch hierzulande etabliert. Die Risiken für private Kleinanleger müssen jedoch überschaubar bleiben“, so Stephan.

Aus der Sicht von Exporo handelt es sich bei dem diskutierten Bericht der Bundesregierung nicht um eine Abschaffung eines vermeintlichen Privilegs der Immobilienbranche innerhalb des Crowdinvesting Marktes, sondern eher um eine geplante Benachteiligung der Anbieter für Immobilien Crowdinvesting. Während bei den Vermögensanlagen eine Deregulierung empfohlen wird, soll an anderer Stelle ein Wirtschaftschaftszweig benachteiligt werden – offenbar deshalb, weil in diesem Wirtschaftszweig das Crowdinvesting bislang am besten funktioniert. Dies sei widersinnig und schädlich sowohl für Anleger, die Immobilienwirtschaft als auch den Wirtschaftsstandort Deutschland insgesamt.

Laut Bericht der Bundesregierung stehen Immobilienprojekten „verschiedene Möglichkeiten" neben dem Crowdinvesting zur Verfügung, um den „benötigten Finanzbedarf" zu decken. Exporo kritisiert in einem Statement, dass diese Möglichkeiten nicht näher erläutert würden, offenkundig seien aber die klassischen Finanzierungswege über Banken und Sparkassen gemeint. In diesem Kontext wirke das so, als ginge es weniger um Anlegerschutz, sondern eher um den Schutz der Geschäftsinteressen eben jener Banken und Sparkassen. Dabei würde jedoch verkannt, dass die typische Immobilien-Crowdinvesting-Finanzierung eine Koexistenz klassischer und moderner Finanzierung darstellt.

In der Antwort heißt es zudem sinngemäß, Immobilien und Immobilienfinanzierung seien „Old Economy", erleichtert werden solle aber nur die Arbeit von „Start-Ups". Das sei Exporo zufolge eine willkürliche Einschätzung. Jedes Start-Up lasse sich letztlich einer Branche zuordnen, die es schon seit Jahrzehnten oder gar Jahrhunderten gibt. Die meisten Projektentwickler sind Mittelständler, manche mit langer Historie und viel Erfahrung, die moderne Konzepte verfolgen; manche sind vergleichsweise kurz auf dem Markt. Deshalb fragt Exporo: Wenn sich ein neues Unternehmen gründet, mit dem Ziel Immobilienprojekte zu entwickeln, fällt es dann nicht auch unter diese Kategorie eines Start-ups?

Die Bundesregierung begründet eine künftige Benachteiligung der Immobilienwirtschaft beim Crowdinvesting damit, Immobilien-Crowdinvesting könnte Auslöser einer neuen Finanzkrise sein. „Das ist nun wirklich viel zu viel der Ehre. Zutreffend ist, dass Immobilien-Crowdinvesting von Anlegern geschätzt wird und wächst - letztlich aber, wie die Bundesregierung selber schreibt, im Berichtszeitraum gerade mal auf ein Finanzierungsvolumen von 36 Millionen Euro kommt. Zum Vergleich: Allein die Sparkasse Wuppertal meldet laut aktuellem Geschäftsbericht ein Wohnungsbau-Neufinanzierungsvolumen von 73 Millionen Euro. Der Anteil des Immobilien-Crowdinvesting am Finanzierungsvolumen in Deutschland ist bislang marginal - auch deshalb ist kein Handlungsbedarf ersichtlich. Hinzu kommt, dass beim Immobilien-Crowdinvesting das Risiko eben nicht in einem Kreditinstitut gebündelt, sondern auf einer Vielzahl von Anlegern verteilt wird, die zumeist Kleinbeträge investieren. Es lässt sich daher mit Gewissheit sagen, dass nicht ein einziger Anleger vom Staat gerettet werden muss, sollte sich ein Risiko verwirklichen. Das ist gerade einer der Vorteile des Immobilien-Crowdinvesting", sagt Julian Oertzen, Mitgründer von Exporo.

Carl-Friedrich von Stechow, Mitgründer von Zinsland, erklärte hierzu heute in einem Statement: „Die Sorge der Regierung ist dadurch entstanden, dass die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten offensichtlich so hoch ist, dass das extreme Wachstum die Beteiligten nun überrascht. Die starke Nachfrage ist für uns allerdings nicht Anlass zur Sorge, sondern eher die Bestätigung unseres Geschäftsmodells. Gleichzeitig nehmen wir den Hinweis der Politik ernst, dass die Gesetzgebung diese Form der Finanzierung bei der Ausnahmeregelung des Kleinanlegerschutzgesetztes eventuell nicht vorgesehen hatte. Insofern akzeptieren wir – übrigens auch in engem Austausch in Form von Anhörungen unseres Crowdinvesting-Verbandes –, dass es zu Gesetzesänderungen kommen könnte. Diesen Prozess gestalten wir gerne mit und bereiten uns zudem auf mögliche Änderungen vor."

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