Thema Regulierung

Besteuerung von Immobilienerträgen Investmentsteuerreformgesetz: Es wird intransparent

Hochhaus im Nebel: Die Besteuerung von Immobilienfonds wird von 2018 an intransparent.

Am 1. Januar 2018 tritt das Investmentsteuerreformgesetz in Kraft. Was das für die Strukturierung von indirekten Immobilieninvestments bedeutet und womit institutionelle Investoren künftig am besten fahren.


11.07.2017 um 09:18 Uhr
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Die Besteuerung von Immobilienerträgen aus indirekten Anlagen ändert sich vom 1. Januar 2018 an grundlegend. Bisher gilt für die Besteuerung von Immobilienfonds in Form von Sondervermögen ein eingeschränktes Transparenzprinzip. Die Besteuerung entspricht im Wesentlichen der eines Direktinvestments. Durch die Neuregelung werden nun zwei voneinander unabhängige Besteuerungssysteme geschaffen. Für Publikumsfonds, die künftig offiziell Investmentfonds heißen, ist grundsätzlich eine intransparente Besteuerung vorgesehen. Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden bereits auf Fondsebene und nicht wie bisher ausschließlich vom Investor versteuert. Als Investmentfonds gelten dabei alle regulierten Vehikel außer Personengesellschaften. Für Spezialfonds kann jedoch eine (semi-)transparente Besteuerung gewählt werden, die im Wesentlichen dem bisherigen eingeschränkten Transparenzprinzip entspricht. Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft unterliegen künftig nicht mehr den Regelungen des Investmentsteuergesetzes (InvStG), die allgemeinen steuerlichen Regelungen werden direkt angewendet.

Was bedeutet das für die Strukturierung von indirekten Immobilieninvestments? Wir vergleichen die künftige Besteuerung von Publikums- und Spezialfonds, geschlossenen Investment-Aktiengesellschaften und Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft und erklären, mit welchen Strukturierungen institutionelle Investoren am besten fahren.

Pensionskassen und Versorgungswerke

Die größte Flexibilität bei der Anlagestruktur haben steuerbefreite Pensionskassen und Versorgungswerke. Auch künftig sind ihre erzielten Erträge grundsätzlich steuerfrei.

Für die Investition in Immobilienportfolios dürfte in den meisten Fällen ein Spezialfonds am besten passen. Er unterliegt zwar einer partiellen Körperschaftsteuerpflicht, kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zu einer vollständigen Körperschaftsteuerbefreiung optieren. Dann gelten die Anleger als Gläubiger der Einkünfte, die wiederum im Fall von Pensionskassen und Versorgungswerken steuerbefreit sind. Der Spezialfonds ist zudem von der Gewerbesteuer befreit.

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