Thema Büro

Analyse von Jones Lang Lasalle Europäischer Büro-Mietpreisindex legt um 0,6 Prozent zu

In Stockholm (im Bild) gibt es einmal mehr ein starkes Wachstum der Spitzenmieten, welches an einem Mangel an entsprechendem Flächen liegt.

Der europäische Büro-Mietpreisindex von Jones lang Lasalle (JLL) legt im ersten Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6 Prozent zu. Im Jahresvergleich liegt das jährliche Büro-Mietpreiswachstum bei 2,7 Prozent. Der Büroflächenumsatz liegt auf dem Rekordniveau des Vorjahres. Der Büroflächen-Leerstand steigt erstmals seit 2013 geringfügig auf 8,1 Prozent.


21.04.2017 um 09:54 Uhr
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Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von Jones Lang Lasalle (JLL) legte im ersten Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6 Prozent zu. Während im Vorquartal noch neun der 24 Index-Städte einen Mietpreiszuwachs im Jahresvergleich aufweisen konnten, sind es nun fünf Märkte. Mit einem Jahresplus von 2,7 Prozent wurde der 10-Jahresdurchschnitt (1,4 Prozent) deutlich übertroffen. Ohne UK kann ein Plus der Spitzenmieten um 4,3 Prozent notiert werden. Das deutet auf eine in immer mehr Ländern zunehmend vermieterfreundlichere Marktentwicklung hin.

In den beiden größten Märkten, Paris und London, blieben die Spitzenmieten über das Quartal stabil bei 765 Euro pro Quadratmeter im Jahr beziehungsweise 1.184 Britische Pfund pro Quadratmeter im Jahr. In der Hauptstadt des Vereinigten Königreiches verweist der Rückgang seit dem EU-Referendum um 8,3 Prozent aber auf eine verstärkte Unsicherheit im Markt. Bei weiter zunehmenden Leerständen könnten die Mieten im Londoner West End bis zum Jahresende noch einmal leicht nachgeben. In der französischen Metropole hat die nach wie vor anziehende Nutzernachfrage noch keine Auswirkungen auf die Spitzenmieten im CBD.                                                                                                                                         

Berlin (plus 3,7 Prozent auf 336 Euro pro Quadratmeter im Jahr) und Stockholm (plus 3,2 Prozent auf 6400 Schwedische Kronen pro Quadratmeter im Jahr) zeigen einmal mehr ein starkes Wachstum der Spitzenmieten, in beiden Märkten einem Mangel an entsprechendem Flächenangebot geschuldet. Die Werte toppen mittlerweile deutlich frühere Höchststände. Auch in den kommenden Monaten dürfte es bei einem - allerdings abgeschwächten - Anstieg der Spitzenmieten bleiben. Zugelegt haben die Spitzenmietpreise ebenfalls in drei südeuropäischen Märkten: in Barcelona um 2,3 Prozent, in Madrid um 1,7 Prozent. Nutzer konkurrieren um knappes Angebot an erstklassigen Flächen in besten Lagen. Auch wenn in beiden Städten ein konstantes Mietpreiswachstum zu beobachten ist, bewegen sich die Spitzenmieten mit 264 Euro pro Quadratmeter im Jahr beziehungsweise 354 Euro pro Quadratmeter im Jahr immer noch deutlich unter den Höchstwerten in 2008: in Madrid um minus 27 Prozent, in Barcelona um minus 18 Prozent. Mailand kommt auf ein Plus von einem Prozent und liegt nun bei 520 Euro pro Quadratmeter im Jahr.

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in
ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment-und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die kein em konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

Rege Umsatztätigkeit

Auch in den ersten drei Monaten 2017 zeigt sich eine insgesamt rege Büro-Nutzernachfrage auf den 24 europäischen Märkten: das Umsatzvolumen von 2,7 Millionen Quadratmeter liegt auf dem Niveau des Vorjahres, der 5- und 10-Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten drei Monate) sind mit 12 Prozent beziehungsweise 8 Prozent übertroffen. Deutlich unterschiedlich sind die Umsatzentwicklungen in den west- und mittel- sowie osteuropäischen Märkten: ein Plus von 10 Prozent steht einem Minus von 43 Prozent gegenüber. Dabei zeigen 12 Märkte einen Umsatzanstieg und 12 einen Rückgang, darunter London, das mit einem Umsatzvolumen von 170.000 Quadratmeter einen um 30 Prozent schwächeren Jahresauftakt hinnehmen musste. Die aktiven Anfragen sind zwar weiter konstant gestiegen, die Unternehmen warten aber im Zusammenhang mit dem EU-Austritt Großbritanniens und die damit verbundene Unsicherheit über bestimmte Entwicklungen derzeit ab. 

Die europäischen Märkte (ohne UK) kommen mit einen Umsatz von 2,55 Millionen Quadratmeter auf ein 10-Jahres-Hoch. So hat die positive Stimmung bei den Unternehmen den Büroflächenumsatz beispielsweise in Paris auf 664.000 Quadratmeter anwachsen lassen, ein Plus von 27 Prozent gegenüber Vorjahr und das stärkste erste Quartal seit der globalen Finanzkrise. Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich eine ungebrochen dynamische Nachfrage: von Januar bis März wurden fast 1 Mio. Quadratmeter Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von über 7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und sogar von 31 Prozent im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt (der jeweils ersten Quartale 2012-2016). In Anbetracht des außergewöhnlich hohen Umsatzes im Vergleichszeitraum des letzten Jahres überrascht es nicht, dass einige Märkte rückläufige Volumina zu vermelden hatten (Berlin: minus 13 Prozent), Düsseldorf (minus 2 Prozent), Frankfurt (minus 10 Prozent). Hamburg (plus 48 Prozent), München (plus 39 Prozent) und Stuttgart (plus 18,2 Prozent) legten dagegen deutlich zweistellig zu.                                                                                   

Den höchsten Umsatzzuwachs weist Amsterdam auf, wo nach einem allerdings äußerst schwachen Quartal im Vorjahr, sechsmal so viel Bürofläche vermietet wurde (67.000 Quadratmeter). Auch Mailand (plus 86 Prozent auf 109.000 Quadratmeter) und Barcelona (plus 25 Prozent auf 85.000 Quadratmeter) zeigten erfreuliche Umsatzzuwächse.                                        

Der europäische Büroflächenumsatz dürfte auch 2017 über dem 5-und 10-Jahresdurchschnitt von etwas mehr als 11 Millionen Quadratmeter liegen. Flächenexpansionen könnten für ein Ergebnis von 11,7 Millionen Quadratmeter sorgen.

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