Investment

Analyse von Jones Lang Lasalle Hamburger Einzelhandel wächst gegen den Bundestrend

Hamburg, Spitalerstraße: Neben Til Schweigers Barefood Deli hat kürzlich auch das „Ahoi“ von Fernseh-Koch Steffen Henssler in der Toplage eröffnet.

Hamburg hat es geschafft, sich als international beliebter Konsumstandort mit einer großen Angebotsbreite zu etablieren. Zudem ist der Immobilienmarkt in und um die Hansestadt so heterogen, dass sich auch in Zeiten knappen Angebots immer noch lohnende Nischenprodukte mit Rendite finden. Insbesondere Ladengeschäfte zwischen 80 Quadratmeter und 120 Quadratmeter sind aktuell in der Hansestadt besonders gefragt. Das sind Ergebnisse einer Analyse von Jones Lang Lasalle (JLL).


08.03.2017 um 10:41 Uhr
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Rund jede dritte Transaktion einer Einzelhandelsimmobilie in den Big 7 entfiel 2016 auf Hamburg. Hier gab es 23 Verkäufe, während es in den Big 7 insgesamt nur 71 waren. Damit stemmt sich die Hansestadt gegen den schwächelnden Bundestrend. Denn im abgelaufenen Jahr gingen die Investitionsvolumina für Retail-Objekte in fast allen Big-7-Städten deutlich zurück. Nur an Alster und Elbe legte das Transaktionsgeschäft deutlich zu und verdoppelte sein Volumen sogar binnen Jahresfrist. Beim Vermietungsumsatz musste Hamburg derweil zwar einen leichten Rückgang hinnehmen, blieb im Vergleich zu den anderen Metropolen aber vom großen Einbruch verschont. Die City ist bei neuen Konzepten so gefragt wie kaum eine andere deutsche Stadt. Vor allem die Gastronomie ist auf Expansionskurs.

„Der Hamburger Markt ist in den vergangenen Jahren so robust geworden, dass er die aktuelle Zurückhaltung bei den Händlern und die Produktknappheit im Investmentmarkt gut verkraften kann. Die Stadt hat es geschafft, sich als international beliebter Konsumstandort mit einer großen Angebotsbreite zu etablieren. Zugleich ist der Immobilienmarkt in und um die Hansestadt so heterogen, dass sich auch in Zeiten knappen Angebots immer noch lohnende Nischenprodukte mit attraktiver Rendite finden“, erklärt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg, das Erfolgsgeheimnis der Stadt. „Hamburg hat sehr an seinem Image gearbeitet und sorgt – nicht zuletzt durch die Elbphilharmonie – weltweit für Aufsehen.“ Das wirkt sich auf die Nachfrage im Markt für Gewerbeimmobilien aus und lockt zunehmend internationale Interessenten an – insbesondere für großvolumige Investments.

Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien übertrumpft alle anderen deutschen Städte

Das Investmentvolumen im Hamburger Einzelhandel hat 2016 so stark wie in keiner anderen Stadt der Big 7 zugenommen – von 312 Millionen auf 636 Millionen Euro. Das entspricht einem Plus von 104 Prozent. Das Wachstum gegen den Bundestrend hängt unter anderem mit drei großen Objekten zusammen: den beiden Marktkauf Centern in Hamburg Bergedorf und Harburg sowie dem Saturn an der Mönckebergstraße. Die hohe Nachfrage setzte derweil die Rendite weiter unter Druck. Mittlerweile liegt sie bei rund 3,5 Prozent für Geschäftshäuser in Spitzenlagen.

„Obwohl die Rendite in Hamburg nun deutlich unter 4 Prozent für Objekte in Toplagen liegt, ist das Interesse nationaler wie internationaler Investoren weiterhin sehr hoch. Hinzu kommen Privatinvestoren, so dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt“, bilanziert Sarah Hoffmann, Team Leader Retail Investment JLL Hamburg. Die Hansestadt ist mittlerweile ein absoluter Core-Markt, in dem Objekte sehr hohe Faktoren erzielen.

Besondere Eigentümerstruktur sorgt für Engpass auf der Angebotsseite

Transaktionen im Stadtkern haben allerdings seit Jahren Seltenheitswert: „Die Eigentümerstruktur ist sehr kleinteilig und von Privatinvestoren geprägt. Das gilt vor allem für die Mönckebergstraße und den Jungfernstieg. Nur wenige institutionelle Investoren haben dort Bestände. Oft laufen Verkäufe allein unter Hamburger Akteuren ab. „Private Hamburger Investoren sind bei ihrem Investment sehr langfristig orientiert. Nach einer Transaktion verschwinden diese Objekte meist für sehr lange Zeit vom Markt“, weist Sarah Hoffmann auf einen der Gründe für die Produktknappheit hin.

Besonders große Nachfrage herrscht bei zentralen Stadtteillagen mit hoher Nahversorgungsfunktion. Genauso gefragt sind die wenigen Geschäftshäuser im Kern der Hansestadt, die angeboten werden, und mittlerweile auch Fachmarktzentren. „Aufgrund des Mangels an innerstädtischen Geschäftshäusern ist die Nachfrage nach Fachmarktzentren und Supermärkten stark angestiegen. Das Transaktionsvolumen in dieser Asset-Klasse machte im Jahr 2016 einen Anteil von mehr als 45 Prozent am deutschen Einzelhandelstransaktionsvolumen aus. Dieser Trend zeichnet sich auch in Hamburg ab“, sagt Hoffmann.

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