Investment

Alexander Harnisch von Diamona & Harnisch „Zu viele beliebige Standorte, die zudem beliebig bebaut sind“

München, Innenstadt: Die Zentren der Städte sind und bleiben als Investitionsbereich einmalig, sie sind im Gegensatz zum Stadtrand nicht ausdehnbar.

Investieren professionelle Anleger in Wohnimmobilien oder auch andere Gebäudenutzungsarten, so heißt es oft: Core oder Non-Core? Die Frage kommt immer seltener zum Tragen. Warum das so ist, erläutert Alexander Harnisch, Geschäftsführer von Diamona & Harnisch.

Von: Alexander Harnisch
30.03.2017 um 15:55 Uhr
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Wenn professionelle Anleger in Wohnimmobilien oder auch andere Gebäudenutzungsarten investieren, so heißt es oft: Core oder Non-Core? Die Frage kommt immer häufiger nur noch implizit zum Tragen. Stattdessen leitet sie sich zunehmend aus einer anderen Unterscheidung ab: aus zwei Formen einer Kappungsgrenze.

Auf der einen Seite gibt es Anleger, die kategorisch auf die Anfangsrendite fokussieren. Für sie gibt es eine bestimmte Kappungsgrenze, unterhalb derer jedes Investment an sich durchs Raster fällt. Viele Anleger ziehen die Grenze bei fünf Prozent, manche gehen etwas niedriger. Im aktuellen Umfeld lassen sich fünf Prozent allerdings nur durch eine erhöhte Risikobereitschaft realisieren, sei es über zweifelhafte Lagen am Stadtrand, durch veraltete Architektur, durch mäßige Substanz, durch hohen Aufwand im Asset Management. Oder dadurch, dass man in Nischensegmente investiert, wie Hotels, Logistik und Industrie, die weniger transparent sind als die länger etablierten Nutzungsklassen.

Auf der anderen Seite stehen Anleger, die extrem auf die Lage fokussieren. Je nach Fall wird am historischen Zentrum oder am Rand von besonders attraktiven innerstädtischen Stadtteilen gekappt. Jedes Investment, das sich außerhalb der definierten räumlichen Grenze befindet, fällt durchs Raster. Dabei wird ebenfalls streng kategorisch agiert. Das heißt auch: Wenn die Lage innerhalb des jeweils geltenden Umkreises stimmt, ist die Anfangsrendite tatsächlich sekundär. Sie liegt dann entsprechend häufig bei zwei Prozent oder nur leicht darüber. Das wird in Kauf genommen, denn die Investments in solchen Lagen sollten sich durch einen gewissen Wertzuwachs auszeichnen, der wiederum aus einem Anstieg der Mieterträge (und somit der laufenden Verzinsung) resultiert. Dies ist nach meiner Überzeugung in hervorragenden Mikrolagen der attraktiven Städte langfristig durchaus wahrscheinlich. Die Wahrscheinlichkeit dürfte noch einmal steigen, wenn man in solchen Lagen in die potenziell krisensicheren Nutzungsarten wie beispielsweise Wohnen investiert.

Wenig überraschend: Unter den erstgenannten Anlegern, die eine bestimmte Rendite als Kappungsgrenze sehen, finden sich vorwiegend institutionelle Investoren, die ihrerseits Renditeversprechen gegeben haben, wie Versicherungen oder auch Vehikel im Sinne von Anlage-Pools für dritte Investoren. Die zweitgenannte Gruppe der Lage-fokussierten Anleger speist sich eher aus Family Offices und vermögenden Privaten. Sie haben das Ziel, Vermögen über Generationen zu erhalten. Sicherheit steht im Vordergrund, und es herrscht die Auffassung, dass eine Anfangsrendite allein nur bedingt etwas über die Rendite aussagt, die künftig zu erwarten ist - gerade bei einem sehr langen Betrachtungshorizont.

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